借公證規避限購令 賣房人小心陷入炒房糾紛

　　隨著北京市針對“炒房”的各項限制措施越發嚴厲，炒房人開始挖空心思“另辟蹊徑”。

　　記者今天從北京市第一中級人民法院了解到，有一類炒房人，利用房屋買賣合同中的公證條款，預先取得所購房屋出售、過戶等相關事宜的全權代理權限，但在付清房屋價款之後卻遲遲不過戶。法官透露説，炒房人這樣做的目的在於，轉賣此房屋時，可從原業主名下直接過戶至第三方，獲取更多差價的同時還可以規避房屋新政對購房套數的限制。但是，這種操作卻暗藏著交易安全隱患。

　　利用公證炒房引發糾紛

　　李先生在北京市海淀區有一套60平方米的房屋要出售，去年4月10日，通過房屋仲介與魏某達成了買賣協議。雙方約定：魏某應在簽訂合同時支付定金5萬元，並於5天內支付首付款85萬元；雙方簽訂合同兩個月內辦理房産公證，公證當日魏某將支付剩餘的房款，而後李先生將房屋及房産證、公證書原件交付魏某。

　　合同簽訂後，魏某如期向李先生支付了定金和首付款。但是，6月7日，當雙方共同到公證處辦理房屋所有權和房屋買賣過戶等公證手續時卻發生了爭議，導致公證手續沒能辦理。魏某以此為由拒絕繼續履行合同，雙方鬧到法院。

　　一中院法官告訴《法制日報》記者，這起表面像是簡單房屋買賣合同糾紛的案子另有玄機。魏某之所以非要李先生辦理公證手續，是想通過公證程序獲得房屋所有權和房屋買賣過戶等事項的委託。

　　李先生如果同意辦理委託公證，魏某就獲得了辦理房屋過戶手續的自主權，可以暫時不過戶，規避房屋新政對個人新購房屋套數的限制，繼續炒房；如果李先生不同意辦理公證，已經支付了定金的魏某還可以要求李先生賠償拒絕履行合同的違約金。“一條特別條款的植入，實際上給賣房人設了一個‘腹背受敵’的圈套。”

　　不過，魏某的“如意算盤”並沒有逃過法官的眼睛。一中院審理後認定，雙方簽訂房屋買賣合同的目的，在於完成房屋所有權的移轉，而不是通過買賣合同完成委託公證，因此是否進行委託公證並不影響合同目的的實現。最終，法院判決雙方繼續履行合同。

　　公證條款暗藏巨大隱患

　　北京一中院在對此類案件進行調研後發現，利用公證條款規避房産新政並非個案。

　　在這類案子中，房屋買賣合同的公證條款往往都會先進行模糊約定，以騙過賣房人，防止賣房人在簽訂合同時生疑拒簽。而在整個買賣過程中，作為買方的炒房人都會稱買房就是自住，也會爽快地實際支付大部分甚至全部房款，以此迷惑賣房人。

　　可是，當合同進入履行階段，炒房人就會找各種理由，要求賣房人將房屋過戶手續等事宜全權委託給自己，或者以防止出現支付房款後不予過戶情況為由，要求委託房産仲介的業務員作為監督人辦理過戶。實際上，該業務員很可能就是炒房人的“同夥”。　

　　一中院調研發現，炒房人的這種做法不管對賣房人還是下一個買房人，都存在著巨大的安全隱患。

　　一方面，賣房人如果辦理了委託公證後，炒房人會方便地將該房屋轉賣他人，可是房屋事實上並沒有過戶，因此炒房人形式上看就是代理賣房的業主出售房屋，合同履行過程中發生的糾紛，可能將最初的賣房人捲入其中。

　　而另一方面，對於第三方買房人來説，陷入上述“連環套”後，因為炒房人沒有辦理房屋過戶和繳稅手續，所以新的買房人要按照最初的購房價款繳納營業稅，實際上是炒房人將本應由其承擔的大部分稅費轉嫁給了新的買房人。

　　針對上述問題，一中院法官提醒，在出售二手房的過程中，要選擇正規的房産經紀機構，不要貪圖支付全款而大幅降低報價。此外，賣房人需要特別注意買賣合同中的公證條款，因為辦理公證不是買賣房屋變更産權人的必經途徑，賣房時最好不要將公證內容在合同中明確，不要給炒房客留下進一步操作的空間。(記者 李松 黃潔 通訊員 李惟一 楊清惠)