綠地賣房送房産稅上海樓價現鬆動跡象

　　每經記者 楊羚強 發自上海

　　應對房産稅，上海開發商終於首次“亮劍”。

　　昨日（2月21日），上海綠地集團位於松江的一處樓盤 “新南路壹號”的銷售人員告訴 《每日經濟新聞》記者，在該樓盤買房，目前可以享受到買房即送五年房産稅的優惠。

　　據悉，上海的房地産業內人士為應對房産稅的徵收，已經研究超過20天。一些房地産代理機構的相關負責人透露，早在年前就已組織研究人員，針對滬、渝兩地的房産稅的徵收進行研究，試圖規避房産稅，將稅收政策對銷售的影響降至最小。不過，最終的結果讓這些“久經沙場”的房地産業內人士非常沮喪，除重慶的房産稅可以採用帶一定風險的辦法部分規避外，若要規避上海房産稅幾乎沒有任何可能。

　　中房信分析師薛建雄表示，類似綠地“新南路壹號”這樣的買房送房産稅的變相降價，很可能是目前上海開發商應對房産稅政策的最好辦法。

　　送房産稅等於“98”折？

　　按照“新南路壹號”銷售人員的説法，所送的房産稅稅額按照購房者可能需要繳納的房産稅最高稅額計算。比如一套200平方米的別墅，如果一戶一家三口的非戶籍購房者作為第一套房購買。按照《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》（以下簡稱暫行辦法），只需為其中高出人均免稅面積的部分（即20平方米）繳納稅費。如果每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍 （含2倍）的，稅率暫減為0.4%。

　　銷售人員進一步解釋，“新南路壹號”所贈送的房産稅，是按全部200平方米的面積計算（即不算人均免稅面積），稅率將按照最高的0.6%計算。根據上海市相關部門1月31日公佈的“房産稅徵收細則”每年繳納的房産稅稅額（元）=新購住房應徵稅的面積（建築面積）新購住房單價 （或核定的計稅價格）70%0.6%。

　　銷售人員表示，綠地贈送的是房屋5年需要繳納的房産稅稅額，相當於房屋總價優惠十多萬元。薛建雄計算後分析，該做法相當於打“98”折。綠地上述送房産稅的方法，其實是一種降價促銷，是以為購房者代付房産稅為名義而已。

　　佑威房地産研究中心的統計數據隱隱説明了“新南路壹號”的銷售壓力。2月份至今，“新南路壹號”一共只賣掉10套房，按套數計算僅能排在上海月度銷售的十三四名。而同期市場的熱銷樓盤，可以賣出60套左右的住宅。

　　薛建雄表示，儘管其實質是降價，但“新南路壹號”的上述做法，不失為一種很好的促銷方式。

　　上海業內稱沒有避稅辦法

　　雖然，薛建雄等分析師均認為，送房産稅是開發商的一個很好的促銷手段。但他們也表示，除這種變相降價方式外，開發商目前的確沒有很好的應對房産稅的方法。

　　“未來新開發的産品，或許可以採用送面積等辦法促銷。但目前銷售的這批房源，能避免房産稅政策衝擊的方法眼前就只剩降價了。”薛建雄認為，此前保利等使用的“買房送面積”策略可能在今年下半年變得更為流行，有更多的樓盤會通過送面積的辦法規避房産稅。

　　同策房地産諮詢機構分析師姚伯均説，在上一週，他們曾討論過有關應對房産稅的辦法，但最終未能找到更好的辦法。即使是在新開工的項目中更多“偷面積”，規劃、設計更多不計入總面積的“灰空間”，也可能會因為上海未來的建築設計規範變得更為嚴格而“流産”。

　　目前，開發商只能在應對重慶房産稅時有些辦法，比如提高精裝修合同的金額，降低毛坯房的價格，以規避部分房産稅的徵收。但其中存在風險，這是因為重慶市場對精裝修房的接受程度不高，一旦推出精裝修房，樓盤未必賣得好。

　　除上述合法合規的房産稅“避稅”方法外，其他房産稅避稅方法，不僅非法，而且風險很大。上海中原物業顧問有限公司研究總監宋會雍表示，以假離婚避房産稅為例，由於房屋分割等問題，假離婚很有可能變成真離婚，購房者可能得不償失。

　　上述綠地樓盤 “送房産稅”的方法，雖是不錯的營銷手段，但也不會被開發商廣為採納。因為，目前市場是供小于求，開發商因此不會急於降價賣房。

　　宋會雍認為，對開發商來説，目前應對房産稅的辦法，只有等待市場回暖。因為，根據上海的房産稅徵收細則，購買首套房的家庭，無論所買房子多大，均不需要徵稅。在這樣的情況下，無論所推出的房屋面積有多大，都會受到不同的目標客戶青睞。