央企退地令執行一年：227子公司僅26家掛牌轉讓

　　曲線轉讓、尋求特批……央企“退地令”下達一年間，各方圍繞退與不退的路徑博弈始終沒有停止

　　文/《財經國家週刊》記者 魏洪磊

　　2011年1月28日，新“國八條”出臺後第三天，一份發自國土資源部的特急文件迅速傳達至整個國土系統。《國土資源部關於加強地價監管、確保不出現住房高價地的緊急通知》明確提出，“對可能在公開出讓中成交總價或單價創歷史新高、成交樓面地價超過周邊地價的，一律暫停出讓，已公告的要立即撤銷公告。”

　　文件同時提出“限房價、限套型、競地價、競配建”的土地出讓方式，目的是“把地價降下來”。可以判斷，這一思路將體現在近期的土地供應中，杜絕高價地將成為各地國土部門的首要任務。

　　這一動作的源頭可以追溯到一年前的3月15日，全國“兩會”結束第二天，北京一日三地王，引燃調控導火索。

　　2011年“兩會”在即，市場輾轉一圈後，重現2010年高漲之態。以行政手段對市場嚴防死守，成為政府無奈之選。

　　曾經一日三地王的結果是央企“退出令”的出爐——國資委迅速明令78家不以地産為主業的央企退出地産業。時至今日，“退出令”出臺已有一年，此間各方圍繞是否退場、如何退場的博弈卻始終沒有停止。

　　“被閒置”的地王

　　2011年2月中旬，北三環的積雪尚未融化，薊門橋“地王”周邊荒草叢生。此時，距北京市國土局規定的該地塊開工時間已逾期3個半月。

　　自2010年入市，薊門橋“地王”30197元的樓面單價紀錄至今未破。

　　“地王”製造者是北京世博宏業房地産開發有限公司(下稱“世博宏業”)，其大股東為央企中國兵器裝備集團公司(下稱“兵裝集團”)。競拍當日，世博宏業與上海綠地競價達58輪，最終如願以償。

　　北京市國土局資料顯示，該地塊約定開工時間為2010年10月30日。但自“地王”誕生之初，調控風聲趨緊，國資委針對央企的“退地令”，造就了薊門橋地王“被閒置”的命運。

　　儘管78家央企退出房地産並無嚴格時間表，對央企已實施的項目，國資委的規定中也明確放行。但對世博宏業而言，當下形勢頗為微妙。

　　知情人士透露，國資委下達“退地令”之際，國務院高層曾單獨點名兵裝集團，“要求它必須要退出地産業，業務跨度太大了。”在此基調之下，世博宏業另覓大股東的動作一直在進行。這也成為薊門橋地王遲遲未能開工的主因。

　　“不開工唯一的因素就是等待大股東入局，地塊怎麼做，規劃需要由新股東來決定。”中國兵裝集團內部人士説。據《財經國家週刊》記者調查，新股東已經基本確定，為16家允許涉足地産的央企之一，諸多接盤工作已接近完成。

　　上述人士表示，接盤人被確定為央企，與兵裝集團的意見有關，而這也代表了國資委的態度。“大股東兵裝集團儘管只有40%股份，但其話語權遠大於40%。”

　　按照相關規定，國資轉讓須公開掛牌交易。知情人士表示，買賣雙方各自選擇了資産評估公司，正在對40%股權進行資産評估，結果出來後，將在北交所掛牌上市。“就世博宏業來講，薊門橋地王是其在京唯一項目，其掛牌轉讓資産的價格，應該與這塊地的價格相符合，因公司之前的債權債務比較平衡。”

　　世博宏業內部人士對《財經國家週刊》記者表示，按照國資委意見，兵裝集團去意已決。“地産並不是它非要做的，以前量也不是太大。”

　　不過對於兵裝集團來説，北京業務的罷手，並不意味著地産業務的徹底消失，除了世博宏業這樣的地産新平臺，兵裝集團還直接或間接掌控更多地産公司，比如重慶的南方東銀。而這一公司的後續命運，還不知曉。

　　知情人士表示，南方東銀是兵裝集團旗下掌控已久的地産平臺，在重慶已有不少項目。國資委退地命令下達後，2010年4月3日，兵裝集團將其整體出售給上市公司迪馬股份。

　　公開資料顯示，迪馬股份主營業務為防彈運鈔車等專業汽車，並非專業地産公司。公開資料顯示，兵裝集團目前為迪馬股份股東之一，擁有5.48%股權。此舉或可曲線掌控地産業務。

　　“這當然不算是徹底退出，即使股權投資也不行。”分析人士表示，國資委在“何謂退出”問題上的語焉不詳，給予了企業運作空間。

　　特批經營？

　　央企“退出令”面世一年間，進程看似緩慢平靜，實有暗流涌動。各央企因地産業務發展規模不同，心態迥異。

　　《財經國家週刊》記者多方調查得知，退出政策並非一刀切，國資委或將特批78家央企中某些企業繼續涉足地産，深圳中航地産股份有限公司(下稱“中航地産”)或將成為幸運兒。

　　但中航地産人士在接受《財經國家週刊》記者採訪時説，對是否存在特批一事並不知情。

　　中航地産(000043.SZ)為中航國際旗下地産業務平臺，1994年改組上市，至2008年底，旗下控股和參股企業達25家。公開資料顯示，其地産業務目前已經擴張至長三角、環渤海、西南、西北和中南地區。

　　中航地産2010年三季報顯示，前三季度公司實現營業收入17.12億元，同比增81.62%，實現凈利6714.35萬元，同比大增1088.6%，實現每股收益0.302元，同比增1088.98%。

　　對中航地産而言，大量土儲為其提供了發展助力。中航國際及母公司中航工業擁有大量自有土地，伴隨城市化進程，有不少地塊目前已經位於城市中心區——但地方政府缺乏搬遷資金。

　　國資委的退出令下達後，中航工業總經理林左鳴曾公開表示，通過開發自有土地獲得的收益，用於新廠區重建，這是中航地産類資産的基本處置方式。

　　林左鳴説，中航國際旗下的非專業化房地産公司將不再涉及房地産業務，未來3~5年能否成功退出，取決於各地項目的進展速度，“一下子全部退出是不太可能的”。

　　分析人士認為，中航地産作為中航國際最大的地産業務平臺，被寄予了更大希望，因而在退出問題上會“謹慎地爭取”。

　　知情人士介紹，國資委的“退地令”下達不久後，中航地産曾向國資委上報了一份材料，介紹公司地産業務狀況，希望繼續保有地産業務，“近一年來溝通得還不錯。”

　　上述人士透露，中航地産在這份文件中強調了三方面原因：第一，中航地産為上市公司，其發展規劃要為投資者考慮；第二，中航國際旗下的地産業務年收入100多億，規模已經很大，在央企中排名靠前；第三，中航地産一直希望壯大地産業務，反哺航空工業的發展。

　　接近國資委的人士表示，基於以上因素，中航地産或將被特批，保留地産業務。

　　知情人士分析，78家待退出央企中，中航地産作為唯一的上市公司，具備獲批保留地産業務的可能性。“國資委當時的決定是一刀切，現在需要回頭考慮企業具體狀況。”他同時預測，“獲准保留地産業務的央企也許不止一家。”

　　中遠樣本

　　數據顯示，截至2008年，78家不以房地産為主業的央企下屬三級以上房地産子公司共227家，但據《財經國家週刊》記者統計，至2010年12月28日，只有26家公司掛牌轉讓旗下地産業務。

　　其中，中遠集團退出遠洋地産(3377.HK)最為徹底。2010年底，中遠集團通過子公司中遠國際間接持有的遠洋地産約8%的股權全部出售，最終完成退出。

　　然而，中遠退出計劃已久，並非朝夕之功。

　　知情人士表示，中遠退出遠洋地産，與3月份的調控無關。“決策早就決定了，不做大股東就是退出的前兆。”

　　2007年9月，遠洋地産赴港上市後，中遠國際持有遠洋地産的股權約為20%。2009年12月，遠洋地産增發股份引進中國人壽，中遠國際持有遠洋地産的股權被攤薄至16.85%，隨後中國人壽通過收購，以24.07%的股權成為第一大股東。

　　上述人士透露，中遠的退出計劃從2005年就已開始施行，在當年的集團規劃中，決策層要求中遠集團退出，並劃出了路徑和條件。

　　“包括中遠從大股東變為小股東，包括遠洋地産07年紅籌上市，都在這一計劃之內。”上述知情人士説。

　　實際上，78家央企退出地産業，這一決定在09年底就有定論。遠洋地産董事局主席李明告訴《財經國家週刊》記者，當時決策層召開了央企地産業務會議，有100多家央企老總到場。之後的78家名單，都是在這次會議上定下來的。只是3月份的“一日三地王”催生了決定的提早公佈。

　　儘管退出不是秘密，但國資委的突然命令讓多家企業有措手不及之感。

　　這也催生了中遠的緊急表態。2010年3月19日，中遠總裁魏家福公開表示，中遠將在半年後退出遠洋地産。知情人士透露，遠洋地産對這個表態事先並不知情。接下來的3月22日的董事局會議、3月23日的投資者見面會上，遠洋地産管理層“在沒有劇本的前提下，解答了投資者的各種問題”。

　　中遠集團的迅速退出，得益於接盤者的迅速確認。這一過程中，香港南豐集團與大股東中國人壽曾有多次磋商，而遠洋地産管理層也起到相當作用。李明表示，遠洋地産對接盤者的標準有三個：第一，非金融保險機構。現在的大股東中國人壽不希望後來者與其戰略目標相衝突；第二，非央企國企。央企的不確定因素太多，擔心未來再生變數。第三，對同業對手慎重考慮。

　　在這一目標下，李明接觸了幾乎所有香港的知名企業高管。

　　大股東最終選擇了南豐集團。“儘管它也是地産企業，但主要開發業務都在香港，內地的業務只限于投資。”李明説。

　　長期關注遠洋地産的分析師表示，南豐集團和中國人壽的定位差不多，都可稱為戰略投資者。“股權比例超過了5%，要説沒有戰略意圖是不可能的。”他同時分析，南豐集團對遠洋地産的公司治理結構將不會産生影響。“從管理團隊到經營安排，均無干涉。遠洋現有管理層會保持原有架構。”

　　中遠的退場，有賴於長期的戰略謀劃；而南豐的接受，則有賴於大股東和管理層的強力配合。此例在央企“退地”過程中，或可提供良性參考。

　　數據顯示，截至2008年，78家不以房地産為主業的央企下屬三級以上房地産子公司共227家，但據《財經國家週刊》記者統計，至2010年12月28日，只有26家公司掛牌轉讓旗下地産業務。