馬光遠：樓市限購政策應有配套措施

　　以北京為代表，上海、青島、濟南等城市近期都推出了自己的限購政策。這樣，通過“限購”抑制不合理的需求，並通過加大保障房建設增加供應，成為本次樓市調控的主要特徵。

　　從民眾對限購政策的反應看，大體有兩種截然不同的意見。一種認為，這種以戶籍為主要依託的限購政策本質上是一種歧視。以北京的政策為例，北京戶籍的人最多可以擁有兩套住房，而非北京戶籍且在北京連續五年繳納社會保險或納稅者最多可以擁有一套住房。各地政策和北京大同小異，對戶籍人口和非戶籍人口採取了區別對待的舉措。另一種意見認為，限購政策儘管是行政性措施，但能抑制投資投機和不合理需求，為樓市真正降溫。

　　這兩種意見，代表了目前對限購政策最典型的看法。就歧視而言，的確，民眾對劃分戶籍人口和非戶籍人口的詬病由來已久。這種歧視是一種體制性問題，和戶籍制度的存在有緊密的關係，但並不是個新問題。站在樓市調控的角度來看，在當前住房供求失衡、地少人多這一基本國情之下，住房的首要屬性應是滿足民眾的基本居住需求，而不是成為和股票一樣的投資品。土地資源有限決定了住房的供應也不是無限的，在住房供應有限的情況下，一個人佔有太多住房肯定會擠壓別人的居住權。就此而言，對居民購房進行限制具有現實的合理性。通過限購，避免有限的住房過度集中在少數人手裏空置或成為牟利工具，這應成為維護中國社會穩定的基本公共政策之一。

　　限購的本質是抑制投資投機，並不會製造新的短缺，並且通過制止房子過度集中在少數人手裏而能客觀上增加住房供應，從而有利於房價回歸。因此，限購在中國特殊的國情下具有合理性，這是毫無疑問的。

　　但也必須承認，目前的限購政策以戶籍為主要依託，對外地戶籍者的確具有政策上的歧視味道。我們支持讓房價回歸的努力，支持通過政策讓住房回歸居住屬性，支持一個不在北京工作和生活的人不應在北京擁有住房，其基本前提是住房供應有限，只能優先供應給那些有基本居住需求的人，而不是僅在北京度幾天假或其他不是將住房用於滿足基本居住需求的人。但在北京工作或者生活的人，的確不應再被劃分成三六九等。我們不明白，為什麼已經在北京連續五年繳納社保的人，還不能享受北京戶籍人口的待遇。特別是在戶籍制度逐漸鬆動的背景下，出臺具有明顯歧視味道的公共政策，對民眾的刺痛是可想而知的。

　　對限購政策的質疑聲中還包含有民眾對於房價的另一層思考。比如，很多民眾認為，高房價的根源在於土地財政和目前政府壟斷的土地供應制度，政府不在房地産市場的大蛋糕中讓利，以身垂范，而採用限購這種讓民眾承擔調控成本的手段，根本上是本末倒置。這種思考顯然有其合理性，但這並不意味著限購就是錯的。土地供應和土地財政問題要解決，但需要時間，而限購是要給高燒的樓市暫時降溫。這種臨時性舉措固然是無奈之舉，但其作用不應一概否定。

　　也應看到，限購政策在抑制不合理需求的同時，其負面效應不容低估。一是政策的短期性。我們不能確定限購政策執行的時間，但一種行政性措施不應成為長期政策。一旦政策到期，民眾擔心房價將會報復性反彈，而這是幾乎個大概率事件。二是限購本身意味著出租房源減少，最近各地房租上漲就是一個明顯的市場反應。民眾擔心，限購不僅解決不了買房問題，反而會引發租不到房的問題。

　　筆者認為，中國房地産政策多年來的最大弊病就是缺乏系統設計，政策漏洞百齣，往往在解決一個問題的同時，製造出另一個更大的問題。

　　要讓限購政策發揮效應，一是要取消歧視性的規定，不以戶籍人口而以是否常住人口作為區別的主要依據。二是限購政策必須有一個相對長的時限，筆者建議將該政策的時效規定為最少三年。三是針對因限購而引發的出租房源短缺，政府應在大力推動公租房建設的同時，通過財稅等手段，鼓勵有房源者出租房屋，同時對以出租為目的的買房者不進行限購。這樣既可以抑制住房需求，也可以避免出租房源短缺。

　　馬光遠(作者係經濟學博士)