房地産調控政策逐級加碼 住房按揭貸款增速回落在所難免

　　周萃

　　由於在供需兩端都受到一定抑制，2011年個人住房貸款或將延續回落趨勢。個人住房貸款不僅在“量”上可能出現回落，“質”上也可能出現效益滑坡。由於央行對中長期存貸款利率採取不對稱方式上調，利差縮小導致貸款收益降低。

　　記者周萃“國八條”遭遇加息。進入2011年以來，一系列房地産市場調控政策逐級“加碼”，上海、深圳等一線城市近期還傳出5大商業銀行取消首套房貸款利率優惠的消息。種種跡象表明，2011年商業銀行個人住房貸款業務將受到一定抑制。

　　從供求兩方面來看，加息和“國八條”將導致個貸需求降低。新“國八條”將二套房首付比例調高至六成並提出更為嚴格的限購政策，對個人住房貸款的抑製作用直接而明顯。加息則會提高按揭貸款成本，從而降低貸款需求。

　　當貨幣政策進入加息週期，加息帶來的成本壓力還會更加明顯。自去年三度加息以來，5年期以上貸款利率已累計提升66個基點達到6．6％。而且由於未來繼續加息的可能性極大，屢次加息疊加效應的“釋放”，將對貸款人還款能力産生較大影響，導致未來個人住房貸款需求降低。

　　加息還將導致存量房地産貸款的下降。在利率上行的預期下，為避免增加額外的購房成本，提前還款的比例會增加。

　　從貸款的供給端———商業銀行來看，若不能重新對個人住房按揭貸款定價,拓展該項業務的動力也將不足。

　　央行最近一次加息之後，5年期存款利率為5%，5年期以上的貸款利率為6.60%，若首套房貸款利率優惠為七五折或八折，貸款利率將分別為4.95%或5.28%。可以看出，如果個人住房貸款優惠不取消，存貸款利率將會出現倒挂，即便有所盈利，扣除銀行運行成本之後也是無利可圖或虧損。加之目前市場資金面比較緊張，商業銀行更傾向於將有限的信貸資源投向效益最大的業務品種，這也是目前多家商業銀行紛紛取消首套個人住房貸款利率優惠的主要原因。

　　事實上，自房地産調控政策出臺以來，房地産貸款便呈明顯回落趨勢。央行此前發佈的《2010年金融機構貸款投向統計講演》顯示，去年房地産貸款增速回落，房地産人民幣貸款新增2.02萬億元，比上年末低10.6個百分點；其中個人購房貸款新增1.40萬億元，比上年末降低13.7個百分點。一線城市個人住房貸款增速總體放緩，北京個人住房貸款餘額3476.2億元，比上年下降13.7個百分點，上海2010年全市新增人民幣個人住房貸款543.8億元，其中下半年僅增加34.9億元，為上半年增量的6.8％。

　　由於在供需兩端都受到一定抑制，2011年個人住房貸款或將延續回落趨勢。交通銀行金融研究中心研究報告稱，預計2011年房地産市場調控不會放鬆，樓市調控下個人按揭和房地産開發貸款難以快速增長。對2011年個人住房貸款的增量，農業銀行戰略管理部宏觀研究員付兵濤做出個人判斷，他認為個人住房貸款的增量將由2010年的1.4萬億元降到1萬億元以下。

　　不過，就供應端而言，商業銀行開展按揭貸款業務的態度受多方面因素影響，個人住房貸款並非完全“一面倒”受到抑制，不排除在某些情況下，商業銀行仍將保持拓展該項業務的熱情。付兵濤認為，在首套房貸款利率優惠全面取消之後，個人住房貸款的利率差仍將是所有貸款類別中最高的品種之一，商業銀行將有極大動力推動該項業務拓展。而且從商業銀行分支行的角度考慮，各銀行一般會在上年末制定下一年的貸款計劃，由於2010年住房貸款基數大，所以各銀行制定的2011年貸款計劃也不會少，分支行為完成任務，肯定有很強的動力去營銷房貸。

　　“當然，不排除部分中小銀行由於資金緊張影響貸款供給。但在我看來，即使這樣，也應該將房屋貸款作為首選支持，因為住房貸款的資本佔用只有一般企業貸款的一半。這樣算下來，住房貸款的資本收益率絕對是所有貸款中最高的。”付兵濤分析稱。

　　2011年個人住房貸款不僅在“量”上可能出現回落，“質”上也可能出現效益滑坡。由於央行對中長期存貸款利率採取不對稱方式上調，即中長期的存款利率上調的幅度大於中長期貸款利率上調的幅度，從而使得存貸款之間的利差在很大程度上縮小，利差縮小導致貸款收益降低。此外，新“國八條”提高二套房貸首付比例，二套房在整個銀行信貸的佔比約為10%左右，二套房貸款需求受抑制，一定程度上影響商業銀行總體收益。

　　由此可見，就個人住房貸款而言，不論是“量”還是“質”，2011年都是形勢嚴峻的一年。