葉檀：捂房惜售非良策 樓市將去泡沫化

　　摘要：據媒體報道，深圳二手房市場成交量下降，1月份全市二手房成交10831套，環比小幅下降2.18%，成交面積99.06萬平方米，環比小幅回落3.06%。據中原地産的數據，2月7日到11日二手房成交657套，成交面積5.57萬平方米，二手房成交量相比春節前一週下降了77.18%。

　　在市場轉型初期，總有一些投資者不願意相信房價下跌。

　　據媒體報道，深圳二手房市場成交量下降，1月份全市二手房成交10831套，環比小幅下降2.18%，成交面積99.06萬平方米，環比小幅回落3.06%。據中原地産的數據，2月7日到11日二手房成交657套，成交面積5.57萬平方米，二手房成交量相比春節前一週下降了77.18%。

　　與其他城市需求不足導致成交量下滑不同，媒體報道深圳成交量下降的部分原因是捂房惜售。業主捂房惜售，將發現自己錯過最佳出貨時機，他們以為房地産價格將在高峰上永久停留，總有一天會意識到房地産也會跌入地獄，從長期來看價格會處於均衡。

　　房地産新政出臺後，出現了悖反的市場現象，這導致房地産市場行為分裂：京滬等地提高外地人購房門檻，在深圳的非本地戶籍人士急於購房，大批剛性需求被釋放；滬版房産稅不收存量收增量的做法，導致一些投資客搶在深圳房産稅出臺之前購房；也有投資客擔心，深圳房地産細則不日出臺，無法再買房投資。真正的捂房底氣來自於房價上升，二手房價格依然堅挺。

　　與二手房堅挺不同，新房價格下降，擁有高端物業者出貨較為活躍，一些風險意識高的投資客這兩年陸續退出市場。目前深圳處於房價下降通道的前夜。

　　就大環境而言，目前正處於全球産業轉移升級的過程中，以代工為主的珠三角、長三角將經歷一輪痛苦的轉型過程。當越來越多的人回到二三線城市、回到中西部，就意味著一線城市的剛性需求將下降。市場也正是如此，從中原地産的數據可知，2010年中國房地産市場的銷售熱點是在條件較好、經濟發展較快的二線城市。其次，投資成本提高，銀行提高了二套房的首付比例與利率，嚴格了營業稅的徵收。在“國八條”出臺後，2月14日，深圳發出通告，明確了個人住房轉讓營業稅的適用範圍和有關認定標準。房價下降而成本提升，投資收益空間越來越小。

　　世界上任何地區商品房價格上漲遵循兩種模式：一種是實體經濟興旺推動房價上升，這是所謂的良性泡沫；另一種是貨幣泡沫催生的房地産泡沫，是謂惡性泡沫。

　　二戰以後美國經濟迅速回暖，加上軍人復員嬰兒潮涌現，導致房價在上世紀五六十年代上升，這是實體經濟向好的必然結果；而在互聯網泡沫破滅後，美國以低息貨幣、降低房貸條件、房貸證券化讓每個美國人都能圓住房夢，結果是催生了史無前例的房地産泡沫，一個地廣人不多的國家在全國範圍內興起房地産熱潮。任何泡沫的結果必然是崩潰，無論泡沫持續時間多長，在美國大約持續了七八年的時間。

　　中國不可能游離于規律之外，一二線城市的房價大幅上升既是實體經濟發展的結果，也是貨幣泡沫催生的結果。政府目前著手撤去房地産市場的貨幣杠桿，同時中國的經濟開始痛苦轉型，製造業轉向中西部，東部地區向品牌、創新、節能的方向邁進，這絕不是喊兩句口號就能成功的，預期中國東部地區轉型為全球中高端製造中心、金融與服務中心還需要幾十年的時間。

　　難道一線城市房價就不可能上升了嗎？在下一輪週期，確實如此。等到一線城市的市場程度與香港、日本接軌了，房價才可能與香港、日本接軌，現在還早得很。□葉檀