馬紅漫：京版樓市調控或有一箭雙雕之效

　　備受業界關注的“京15條”規定，對於持北京市有效暫住證的外地人，如果無房但能提供連續5年（含）以上在京繳社保或個稅證明，可限購一套，否則不能在京購房。

　　“京15條”力度空前，彰顯了地方政府調控房價的決心，但並未對具體調控目標與時限做出明示，這就給政策因時因勢變化留下了空間。特別需要提及的是，新規對外地購房者社保繳納年限的延長，短期內難免誤傷部分外地人士的住房權利。可能的結果是，本為解決民眾安居問題的樓市調控，會否有夾雜抑制非京籍人士剛需購房之嫌，由此導致樓市調控矛盾焦點被轉移擴散，給政策的穩定性帶來一定隱患。

　　此前的樓市調控頻遭坊間“拆招卸力”，包括夫妻假離婚、找仲介機構辦理假社保證明等“曲線”買房方式層出不窮。此番“京十五條”重磅祭出，將異地購房者的社保繳納年限提高至5年，讓以往頻頻被用及的造假手段難度陡增。可以預期的是，受新政威懾力影響，以後一段時間北京房地産市場觀望情緒將更強、觀望持續時間也將更長。

　　有人因此對北京樓市新政提出了一些質疑。一種聲音認為這樣會“錯殺”一部分外地進京人士的合理購房。其實“京15條”實施的結果不僅在於單純抑制投機炒房，而且也會緩解北京市政府這幾年提出來的北京人口和環境資源的基本矛盾。據相關部門調查，2010年北京的常住人口已經超過了1900萬人，其中戶籍人口達1246萬人，目前外地人比例已經佔到常住人口的三分之一左右，如若收緊這部分外地人在京購房閘門，也許對緩解人口壓力有一定幫助。

　　還有種聲音認為，若北京的高壓態勢長期持續，那未來幾年樓市活躍度有可能降低。其間，地方經濟與政府相關房産交易稅費收入將隨之“趨冷”，這必然會給地方主管部門帶來壓力。更為關鍵的是，限購是單純的行政指令，政策時限長度頗具彈性，其決定權在於行政部門手中,因打擊投機而來的各種壓力極有可能在未來某一時點倒逼地方樓市政策悄然轉向。

　　這些質疑明顯有轉移調控焦點的嫌疑。殊不知，房地産調控政策的要害恰恰在於穩定性。在上輪2007年到2008年的強勢樓市調控週期中，由於採取了限制二套以上住房貸款的新政策，使得國內房價開始出現明顯回調，市場預期方向已經修正。不料最終由於海外金融危機的爆發，導致調控政策悄然轉向，各項限制性政策由低調到高調放鬆。最終，在2009年迎來了又一波的房價猛烈暴漲，不僅讓前期調控政策效果蕩然無存，反而更加強化了房價“只漲不跌”的非理性預期，致使隨後的樓市政策成效大打折扣。

　　因此，此次北京調控，必須保持政策的穩定性，不能重復以往頻繁變化的錯誤，否則，將有如抗生素濫用的病人，只有進一步加大藥劑用量才可能顯效，以致限購、限貸、房産稅等新政策的紛至沓來。

　　古人云：再而衰、三而竭。“京15條”因其力度空前而迎來叫好之聲，但消弭其中雜音、保護合理剛需的修正之策也需進一步跟進，以此才能規避政策的停頓與反復。

　　□特約評論員 馬紅漫 經濟學博士