李一戈：2011年房價非跌不可

　　房價必跌 上海先跌

　　李一戈

　　年初，不斷有人問我，房地産調控今年會有效果麼？去年號稱是“史上最嚴厲”的調控，結果房價還是上漲。本來我還有點猶豫，但1月26日“新國八條”一齣來，我就可以肯定地回答了：2011年房價非跌不可。

　　2011年房地産調控的效應，確曾讓人惶惑。4月份啟動的第一波調控，到了8月份似乎就失效了，成交量大幅反彈，房價也蠢蠢萌動。沒辦法， 9月底調控部門只好再發起一波。可是，到了11月份，成交量又上來了，價格也沒得商量。這種勢頭一直延伸到新年1月。

　　這是市場在向決策層施壓，硬生生地又“逼”出了一個“新國八條”。不過，“逼”只是開玩笑，有心的人士想必留意到了，國土資源部和住建部領導此前都暗示過，有關部門早就儲備了其他調控政策。千萬不要天真地以為調控部門會無計可施。

　　去年兩波調控後的反彈期間，我借鑒了一個“政策疊加效應”的觀點，用於觀察稍長時期的調控效果。我當然不會自大到這是發明了一種規律，但我很欣慰地看到，房地産調控將産生“政策疊加效應”的觀點，今年得到了更多人的同意。

　　“新國八條”是“政策疊加效應”的強力助推劑。8條內容裏最具殺傷力的，不是二套房首付提高到6成，而是限購令的全面升級。不僅限購範圍可能會擴大到數十個城市，更重要的是，有兩套房的本地居民、有一套房的外地居民，統統禁止再買。這已不再是限購令，而是禁購令。你不是有錢麼，有錢也不賣給你，全款也不賣給你，讓你坐在一堆銀行卡上憋死——不想憋死的，就去買黃金、買股票，或者蘋果、綠豆。

　　過往5年，推動房價上漲的主要因素之一，就是收入差距背景下的高收入家庭對房子的熱愛。簡單地説，高收入家庭推高了房價，越買越漲，越漲他們的財富(資産)越多。而已擁有兩套商品房，還能買得起第三套商品房的家庭，在當地應該算是較高收入或高收入吧。

　　現在，已有兩套房的，不準再買，意味著將一大批高收入家庭(我不敢説是所有高收入家庭)，暫時阻擋在商品房市場之外。因為，如你所知，這些高收入家庭，絕大部分已購買了兩套以上住房。

　　推動房價上漲的高收入家庭的住房需求，被舉手攔截，剩下的，支撐房地産市場的，就是首次置業需求和部分改善性需求。但連這些需求銀行也不放過，要各砍一刀。

　　對首次置業需求，不僅90平方米以上的首付提高至三成，而且利率優惠也一縮再縮，最後乾脆不給優惠。改善性需求，提高首付和利率，大部分居民忍氣吞聲地接受了，如今，銀行還要打存量二套房的主意。這就太過分了。過去多年，房奴們為銀行的利潤作出了巨大貢獻，現在貨幣政策緊縮，還要房奴買單，有點不講理了吧？

　　綜上所説，幾方面的住房需求，或者被堵截，或者被限制，銀行信貸和資本市場再融資的水龍頭也被擰到最細，地産商的資金源就非常有限了。至多再撐兩個季度，到下半年，一批中小地産商就將被迫打折、降價，其他地産商將跟進。他們堅決不降價？等著吧，還會有新的政策使出來，直到他們滴血。

　　我為什麼説上海會先降價？理由很簡單，因為上海開徵房産稅。上海樓市的投機投資份額要遠高於重慶，所以上海降價要先於重慶。別小看了這0.4%-0.6%的稅率，它對購房者心理預期的影響，要遠遠大於每年交的幾千元房産稅。結果是購房需求再被抑制一層。

　　有朋友説，限購令有什麼了不起，擁有兩套房的居民就敢去買期房，因為期房一般要一年以上才交房，那時限購令已經取消了。地産商也這麼鼓動消費者。竊以為，房地産部門不會沒想到這一點以至於束手無策吧。