中原地産：投資需求將歸零且全年成交量將下調5成

　　新浪財經訊 2月16日下午消息，北京市建委今日召集八家房企召開北京市關於宏觀調控座談會，會議中宣佈了以“國八條”為精神在北京落地的“京十五條”房地産宏觀調控政策。北京中原地産認為，第三輪調控後的市場將出現質的變化，投資需求在北京市場將歸零，從市場表現看，2011年樓市商品房、二手房成交量可能下調5成。

　　商品房、二手房成交量可能下調5成

　　相比之前的兩輪調控政策都是增加投資需求的成本，逐步抑制投資需求，第三類調控的北京落地細則嚴格限購政策。升級版的限購、政府監管、金融政策、交易稅費、土地交易、房源供應等多方面且一次性出臺的系列有力政策，再疊加最近執行的信貸收緊、利率上調政策，量變到質變的效應將非常明顯。

　　根據北京中原地産的數據，2010年住宅類土地大部分將在2011年上市，82塊總供應建築面積為14509761平米，除去其中必要的配套等面積，大約能夠提供住宅10萬套左右。因為偏郊區化及限購的影響，預計2011年商品房成交量可能在8萬套左右。

　　而二手房則預計在2011年受到限購的影響，3成左右購房者不再符合購房條件，預計成交量在10萬套左右。

　　北京中原地産認為，從市場的直接表現看，北京市場的下降可能性達到90%。北京中原地産預測2011年北京商品房、二手房的成交量可能下調5成；而從中長期影響來看，在第三輪調控作用下：北京房價將再次停漲，部分郊區房價將立刻下調，

　　同時，購房者出現明顯的觀望，市場很可能出現比2010年4月以後更蕭條的現象，但是因為目前貨幣供應量依然比較高，另外保障房及商品房的供應效果只能在下半年才能明顯出現，所以實際對價格的抑製作用依然需要看政策的持續力度。

　　投資需求在北京市場將歸零

　　北京版限購令出臺後，樓市將回歸居住本質，北京市場的投資需求將歸零。北京中原地産認為，本地限三外地限二，已經抑制市場過百萬家庭的可能購房需求，更是相比國家版一年的納稅證明嚴格至5年，而這一要求將使得投資需求在北京市場將歸零。

　　與之前兩輪調控不一樣的是，2011年繼續落實調控措施，利用限購等政策獲得增加供應的時間，對投資投機需求繼續實施減法；同時，調控政策表示將增加住房有效供給，且保持土地供應平穩。

　　而相比之前的其他政策，在第七條中明確規定自本意見發佈次日執行，即政策將從17日開始全面執行，因此末班車影響明顯趨弱。

　　北京中原地産指出，在加減法的配合下，2011年的調控力度前所未有，可以預見未來土地、稅收、市場監管、金融、融資渠道等多種角度還將有不斷的緊縮政策出爐，政策的威懾力明顯還將加強。

　　15%以上的外地年輕人需求將被明顯抑制

　　“京十五條”規定外地戶籍5年以上才能購房，北京中原地産認為，這一政策相比之前的全國版細則嚴厲數倍，將使得外地戶籍購房者最少需要到27歲以後(22-23歲畢業)，而如果是碩士等學歷，很可能需要最少30歲以後。

　　北京中原地産指出，這一政策將明顯影響剛需的組成，緩解市場需求壓力，並將明顯抑制市場上15%以上的外地年輕人需求。

　　房價借助地價上漲將被有效遏制

　　“京十五條”規定，杜絕土地出讓中連續出現樓面地價超過同類地塊歷史最高價的情況發生。北京中原地産分析表示，抑制土地價格將有效地遏制房價借助地價上漲。

　　“本條嚴格要求土地樓面價不得上漲，一定程度上也是要求房價不得再上漲。舉例來説，以2010年北京土地市場的熱點來説：房山長陽，目前區域內土地最高樓面單價出現在2010年12月14日的8331元，按照這一新規定以後區域內土地將不得超過這一價格。”北京中原稱。(徐雯 發自杭州)