鏈家地産林倩：京十五條精準打擊外地炒房

　　新浪財經訊 2月16日下午消息，北京市建委今日召集八家房企召開北京市關於宏觀調控座談會，會議中宣佈了以“國八條”為精神在北京落地的“京十五條”房地産宏觀調控政策。“鏈家地産”副總裁林倩認為，“京十五條”適時提高外地人購房門檻，對於外地人過度消費恐慌購房起到了急剎車作用。

　　今日的“京十五條”的焦點內容為：再次提高外地人購房門檻：今後外地人購房需提供五年(含)以上納稅證明。據“鏈家地産”市場研究部統計數據分析，2008年市場低迷期外地人購房佔比僅為26% ，而到了2009年市場回暖，這一比例已急劇上升到38%，2010年在“京十二條”規定外地人購房需提供一年以上納稅或社保證明的情況下，外地人購房佔比又降至34%左右。

　　“鏈家地産”副總裁林倩認為，市場不好時的外地購房往往以剛性為主，回暖後投資及過度消費型外地人進入越來越多，這也説明當前市場的火熱，與非剛性需求外地人介入交易市場過多有關，適時提高外地人購房門檻，對於外地人過度消費恐慌購房起到了急剎車作用。

　　改善性需求得到適當保護

　　北京市貫徹新國八條細則出臺，其中關於限購將以“只認房”為標準，即按名下持有房産判定，即將原有的房産出售後成為無房戶(外地)或擁有1套以下(本地)，均可以再購房。

　　林倩認為，這樣，不僅保護了以升級置業為目的購房的改善性需求，換房所産生的新增有效房源，也緩解了市場的供求不平衡。同時投機需求手中“余糧”少再次介入新增交易的機會也大大降低。京版“限購”以“認房”為標準顯得更加合理。避免了一刀切情況的發生。一方面進一步抑制了投機性需求的進入，另一方面也適當的保護了以換房為目的改善性需求。

　　抑制中高檔商品房供應

　　北京市此次關於新國八條細則中也提到了抑制中高檔商品房的供應。從去年一次調控開始，高檔商品房入市審批開始從嚴。不過去年10月份後有所放寬。據“鏈家地産”市場研究部統計，2010年5月份~10月份，北京市新開期房均價3萬以上項目一共有33個。而2010年11月到目前新開期房有19個。其中11、12月就有16個項目入市。1、2月份3萬以上項目佔到開盤總數的60%。

　　林倩認為，此次細則出臺後，中高檔商品房審批將會從嚴，對於不合理定價也不會允許入市。這樣一方面會影響中高檔房的供應逐漸趨緊，從而導致成交佔比減少，拉低整體成交均價。同時，另一發面也規範了開發商定價，部分項目可能會調低價入市。

　　此外細則中還提到關於開發商定價及成本差異過大將追責。林倩認為，問責有助於規範開發商定價，不過此政策執行起來難度比較大。

　　林倩認為，“京十五條”可謂空前嚴厲，細則落實後，會對北京市房地産市場整體的成交量産生一定影響，具體反映到網簽量上，2月底日均成交將很難超過500套，3月份作為傳統成交旺季也將會跌破萬套。

　　關於北京市調控目標，林倩認為，雖然北京市政府到目前為止還沒有對外公佈調控目標，但從政策細則來看，京版“國八條”與其他城市相比是最嚴厲的。而北京市作為調控的重點城市，調控目標也會處於相對更高的層次。而貸款的相應配套政策，預計也很有可能在近日出臺。