葉檀：不要把房租上漲扯到樓市新政上

　　每經評論員 葉檀

　　沒有任何一條規律指出房價下跌會導致房租上漲。房地産新政出爐起到了立竿見影的效果，2010年之所以出現反復是因為政策左右搖擺執行不力，加上通脹預期疊加效果。

　　在“新國八條”等政策影響之下，上周北京樓市無論是期房住宅還是二手房，總成交量均下跌六成左右。其中，上週期房住宅日均成交量不足110套，成為2010年調控以來的次低點，市場觀望氣氛非常濃厚。這當然不能説明調控已經成功，2009年調控之後出現3個月的房地産市場低迷，最終還是一飛沖天。今天房價能否上升，取決於政策的執行力度，取決於政府能否有效地控制通脹。

　　房價是否得到控制還沒有定論，房租已經開始瘋狂上升。根據國家統計局最新公佈的數據，1月份，居住類價格同比上漲6.8%。其中，水、電、燃料價格上漲3.9%，建房及裝修材料價格上漲4.3%，住房租金價格上漲7.1%。事實上，各大城市房租上漲幅度遠超過統計局數字，大多在5%到20%之間。房租上漲使低收入階層惴惴不安，租房群體大多收入不高，對價格變動十分敏感。

　　房地産調控提升房租的理論橫空出世。該理論的邏輯是，房地産調控限制了房屋成交量，導致可供房減少，而剛需居高不下，此時房租上漲是市場供需關係失調的反應。

　　這一理論經不起推敲。

　　我國的房地産市場與房租之間沒有必然聯絡。此前我國的房地産主要是投資品種與抗通脹品種，從2003年中國房地産徹底走向市場化至今，雖然房地産歷經數次調整，但總的週期並沒有改變，房地産依然處於上升通道當中，目前還是沒有出現拐點。不斷上升的房地産價格催生出房地産投資客，盈利方法是買房、捂房而後擇機出手獲得資産增值收入。

　　在房價泡沫不斷上升遠遠超過房租時，投資客絕不會把出租當作主要的盈利來源，原因是租售比離譜，靠出租要幾十年甚至一百年之後才能收回成本，每月收取的租金收益跑不贏一年期存款利率，沒有人會傻到出租房屋謀利。

　　一線城市的房價10年漲5倍，但房租上漲速度可憐。據報道，號稱在杭州租房業界攬下1/3生意的盛世管家市場部經理韓毅給記者看了一份員工培訓材料：“這組數據我們要求每個新員工都要記牢。”這組數據是，2000年到2009年，杭州租金均價從1500元漲到2300元，差不多10年才漲了50%。

　　中國大城市的租售比一直在1：500以上。根據上海二手房指數辦公室的抽樣調查結果顯示，除老工房的租售比比較合理外，大部分物業的比值在1：500至1：700之間，靠出租要40年到60年才能收回成本，這還不算其中的物業、維護費用以及折舊。很明顯，房價高、房屋週轉率高並不會增加出租房的供應量，而會增加捂房投資者。

　　目前房地産新政如果能夠真正抑制房價，將切斷房地産作為投資品的屬性，此時手握數套房的投資者只有兩種選擇，對未來預期不看好者或者資金壓力過大者會趕緊售房兌現，而另一種選擇就是出租獲利，房價下降而租金上升，將使租售比逐漸恢復正常狀態，當租房一年的收益大於長期定存收益時，租房就會成為首選。

　　歷史數據印證了房價與租賃之間具有反向關係，21世紀分析師羅寅申表示，“上海二手房市場的歷史走勢表明，當樓市相對火爆時，租賃佔比約40%，樓市相對低迷時，租賃佔比70%。”

　　房租價格上升的真正原因在調控之外。

　　從去年至今房租價格上升，背景是通脹壓力增加，最低收入工資水平上升。1月25日人社部公佈的數據指出，到2010年底，全國30個省份調整了最低工資標準，月最低工資標準平均增長幅度為22.8%，月最低工資標準最高的上海市為1120元，小時最低工資標準最高的北京市為11元。

　　通脹壓力上升與人均工資大規模提高給了房東提價的充足理由，由於我國尚未對租客有充分的保護，房東隨時提價以測試市場底線。而急於驅趕低素質勞動力的地方政府對此眼開眼閉，甚至禁止群租助紂為虐。另一個原因是，商品房市場走勢不定，觀望者增加，一些人暫時租房導致租房者有所增加。

　　無論如何，房租上漲是有邊界的，房價難言邊界。房租與實體經濟、租房者收入密切相關，不可能火箭式躥升，而房價取決於貨幣泡沫，直到泡沫崩潰。美國房地産市場前車不遠。