上海房價或將告別堅挺 購房需求有望走弱

　　據上海二手房指數辦公室剛剛公佈的數據顯示，2011年1月，上海二手房價格指數為2575點，較上月上升9點，環比上漲0.34%，漲幅擴大僅為0.01個百分點。滬上二手房市場顯得撲朔迷離。

　　一是分段行情明顯，樓市隱現拐點。2011年1月整個二手房市場走出分段式行情：前26天，延續去年末翹尾行情，房産稅試點落地、交易稅費和房貸政策收緊以及新年再度加息的傳聞風聲鶴唳，恐慌心態瀰漫，致使剛需客和改善客火線入市，從而帶動成交量攀升；而至1月26日、27日，“新國8條”出臺實施更嚴的“限購令”，宣佈房産稅上海28日起試點，市場成交量隨即出現大跳水，走暖行情戛然而止，觀望氣氛重現。

　　二是市中心大戶型領漲。經統計，9個傳統市區今年1月平均上漲0.36%，漲幅相比去年12月擴大0.1個百分點。5個市中心區及浦東內環部分1月平均上漲0.48%，漲幅相比上月擴大0.21個百分點。自去年的“限購令”政策出臺後，不少購房者索性棄小買大，一步到位。加上傳聞中的的滬版房産稅試點將針對超過人均面積的增量住房徵收，導致大戶型房源一度受到市場追捧，尤其體現在高總價的市中心高端住宅。因市中心一手房供應常年稀缺，二手房市場中持有大戶型的業主對後市信心十足，優質房源惜售現象普遍，市場供不應求，部分房源甚至出現“跳價”現象。市中心漲幅最大的為徐匯區，1月上漲0.62%；其次為靜安區，上漲0.54%；黃浦、長寧、盧灣分別上漲0.49%、0.41%和0.35%。

　　新興中心城區1月平均上漲0.32%，漲幅相比去年12月縮小0.09個百分點。由於青浦、松江、閔行、嘉定等靠近傳統市區區域，前幾年一手別墅供應量大，配套日趨完善，目前二手別墅成交活躍，進而繼續拉高區域成交均價。上漲表現較為顯著的是松江和嘉定區，1月分別上漲0.56%和0.44%。而一年半前被各大品牌開發商高價競得的土地，如華潤、招行、萬科等集中在松江、嘉定摘得的“地王”項目將於今年陸續上市，隨著這批高品質一手房入市，極有可能帶動區域二手房價再次水漲船高。

　　非新興中心城區1月平均上漲0.34%，漲幅相比去年12月份縮小0.25個百分點。其中奉賢上漲0.35%，金山上漲0.33%。

　　三是漲跌幅擴大引震蕩。經統計，今年1月全市100個控制點的72個重點監控板塊中，上漲62個，下跌10個。

　　1月上漲板塊平均上漲0.46%，漲幅比上月擴大0.05個百分點。61個上漲板塊中僅3個漲幅超過1%，分別為浦東三林上漲1.01%、徐匯龍華上漲1.21%、閔行龍柏上漲1.22%。1月醫改“就近原則”方案出臺後，部分三甲醫院周邊的市中心區域房價出現微幅波動，如徐匯田林、盧灣打浦橋板塊1月分別上漲0.68%和0.42%。中旬，保利地産以樓板價1.3445萬元/平方米在寶山大場鎮拿下今年新地王，溢價率高達156%，加上板塊規劃向好，二手房隨即跟風漲價，寶山大華板塊1月上漲0.21%。普陀真如板塊則在多條軌道交通通車預期下，業主惜售導致二手房掛牌量下降，成交價格更趨堅挺。1月，真如板塊環比上漲0.46%。

　　下跌板塊1月平均下跌0.41%，跌幅比上月擴大0.05個百分點。其中，虹口區有3個板塊下跌，分別為涼城、曲陽和四平板塊，下跌幅度為0.43%、

　　0.37%和0.37%。近來虹口多個新盤集中推出並促銷，而二手房市場中房齡未滿5年的次新房稅費成本高，弱化了二手房價優勢，使得部分人群分流至一手房市場，二手房成交明顯下滑。其他下跌板塊普陀石泉宜川、桃浦和閘北天目路傳統自住區域，1月分別下跌0.4%、0.78%和0.16%。

　　上海二手房指數辦公室認為，本輪調控將“限購”、“首付”和稅費力度再次加碼，未來購房需求勢必減弱，供求失衡將改變，成交量的變化將直接影響到未來房價走勢，或將告別堅挺。儘管通脹壓力不減，市場對新政的消化期將比以往更長。