金融街：深耕高端商業地産價值

　　《投資者報》記者 劉秀麗

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　　2011-2-14

　　與新晉商業地産企業相比，金融街（000402.SZ）作為較早進入這個行業的代表，已經開始深挖這個行業的真正價值。

　　去年11月26日，金融街與巴黎老佛爺百貨公司簽了20年的租賃合約。這是老佛爺在亞洲的第一家直營店。隨著老佛爺百貨的進駐，金融街商業地産的步伐越邁越大。

　　金融街常務副總高靚認為，西單廣場位於西單商圈，西單每天人流量可達30萬人，相比其他不在傳統西單商圈內的百貨商場有更大優勢，再加上老佛爺在巴黎上百年的歷史，其擁有很好的品牌組合、管理經驗與人才優勢等等，都將提升其在北京百貨商場中的競爭力。

　　實際上，西單區域是原來金融街西套區域。1月12日，西城區發改委主任吳向陽對媒體表示，今後5年，西城區將以金融街為核心，把白塔寺、西單和南鬧市口地區成為金融街的配套區，預計新增面積將達600萬到700萬平方米。

　　目前，金融街的項目主要集中于北京、天津、重慶和惠州四地。其中，在京津渝三地，金融街已有成功的商業地産項目。申銀萬國認為，這使公司在同一城市繼續獲取土地時會有很大優勢，並且地方政府往往願意將一些大地塊交予開發。

　　金融街紮根于京、津、渝等地區，主要從事北京金融街區域的寫字樓開發，同時還做高檔酒店、公寓、購物中心、餐飲等配套項目，其中持有北京核心商圈約70萬平方米，升值潛力較大，同時還受益於金融街西擴工程。

　　除了優勢明確一線城市北京的項目外，公司在天津和重慶兩個二線城市的項目也進行的非常順利。天津的津門、津塔兩個項目已經成為天津的地標建築。金融街2009 年獲得了津門津塔附近的65 萬平方米的大地；而天津和平區為數不多的後續地塊，公司也將是有力的競爭者。

　　此外，金融街借助自己長期經營商業物業的經驗，以及與金融類租賃客戶維持的長期關係，為重慶江北城金融中心項目成功引入平安、中國人壽、國開行和華夏銀行四家大型金融企業。金融街2010 年獲得了同處江北區的觀音橋兩地塊，總建面積達到130萬平方米。

　　此中可以看出，金融街手握的項目大多是位置優越的高端項目。開發這些項目，顯然需要大量資金，就目前來看，金融街的融資能力似乎並不足以支持其在核心、中心城市的中心區域發展此類業務。在這種背景下，第一大股東的改制對於金融街控股而言是長遠利好。

　　去年12月22日，金融街公告稱，第一大股東北京金融街建設集團已經由全民所有制企業改制為有限責任公司（國有獨資），公司名稱變更為北京金融街投資（集團）有限公司，金融街投資的註冊資本也將由1.6199億元變為21億元。

　　金融街高層人士1月25日對《投資者報》表示，大股東改制利好于公司未來加速發展，並能解決之前項目過快發展的資金問題。

　　去年，商業物業走出金融危機的陰霾，金融街的酒店入住率和部分寫字樓的出租率都顯著回升，幅度在10%~20%；但受租約時間及北京寫字樓集中供應的影響，租金基本沒有變化。相比之下，新落成持有物業的公允價值變動，對利潤表的貢獻更大。

　　不過申銀萬國提醒投資者金融街是目前A 股房地産公司中，少數對投資性物業採用公允價值法記賬的公司。金融街採取此方法的初衷是因為金融街區域內物業價值較高，增值較明顯，但這也使得其業績和其他同類上市公司相比，缺乏一定的可比性。