節後一手房簽約明顯下降 中低端樓盤有可能先降價

　　提要：面對春節前密集出臺的樓市調控、稅收、金融政策，上海樓市成交陷入低谷。昨天唯一一幅住宅地塊青浦重固食品站東側地塊競拍中，鳳溪房産以1806萬元拿下，折合樓板價每平方米4337元。隨著高端住宅市場成交量的下滑，小戶型低總價的項目有望成為下一步樓市成交主力。

　　面對春節前密集出臺的樓市調控、稅收、金融政策，上海樓市成交陷入低谷。上海“網上房地産”公佈的數據顯示：從2月9日到11日，春節長假過後的三個工作日裏，上海一手房簽約套數分別僅為112套、214套和298套，這一成交水平較新政出臺前有了顯著下降。據統計，1月26日“新國八條”政策出臺之前，一手房日簽約套數一般在500套以上，高峰時達到日均千套。

　　審慎觀望之下，市場各方心態如何？成交低谷是否會帶來價格下降？諸多問題引發關注。

　　升級版限購令被認為“最嚴厲”

　　繼“新國八條”和房産稅新政出臺後，1月30日，上海市地方稅務局發佈公告，明確了房産稅徵收的具體事項；2月1日，上海貫徹落實“國八條”的“滬九條”也正式落地。在購房者心中，究竟哪項規定最為嚴厲？

　　從目前市場反應來看，由於根據“滬九條”精神，不少已經擁有一套或兩套住房的家庭將暫時無法新購住房，也就談不上繳納房産稅了。且此次房産稅試點從徵收面及稅率上來看，仍屬較為溫和，因此很多購房者認為，相比房産稅試點政策而言，“滬九條”政策更為嚴厲。一項調查，有近六成的受訪者認為與滬版房産稅相比，“滬九條”的影響面更廣。

　　而在“滬九條”中，又數升級版限購規定最受關注。在一項“您認為‘滬九條’中最嚴厲的政策是哪條”的調查中，有46.1%的受訪者認為升級版限購政策最為嚴厲；其次，23.5%的受訪者將票投給了“個人將購買不足5年的住房轉手交易的全額徵收營業稅”；14.6%的受訪者鎖定 “2011年3月底前向社會公佈房價控制目標”這一條；還有一成多受訪者投票給二套房首付提高和貸款基本利率提高的相關規定。

　　開發商心理預期普遍降低

　　系列新政加上適逢春節傳統淡季，短期內樓市的成交低迷屬於意料之中。然而這種局面會持續多久，成交僵局何時能被打破？業內認為，這一方面要看開發商是否能降低售價，另一方面要看購房者對政策效應的預期如何。

　　開發商能否降低售價，取決於對後市的預期。後市預期如何，土地市場上又可見一斑。系列新政後，適逢上海土地市場供應迎來一波小高峰。1月30日和2月1日，共出讓17幅土地，其中4塊為純住宅地塊；昨天，上海土地市場迎來兔年首拍，今天還將有2幅住宅地塊開拍。

　　“從新政後開發商在土地市場上的表現來看，開發商對後市的預期普遍有所放低。”中國房産信息集團高級分析師付琦表示。以1月30日成交的臨港泥城社區兩幅熱門地塊為例，當日分別吸引6家和9家開發商前來競爭。最終，兩家開發商分別以每平方米3745元和4270元的樓板價摘得地塊，而其餘大部分開發商的報價折合樓板價基本在每平方米3500元以下。付琦認為，目前這兩個地塊周邊在售樓盤的售價約為9500元左右，從開發商的報價來看，其對未來該區域房價的上升預期顯然有了明顯降低。

　　昨天唯一一幅住宅地塊青浦重固食品站東側地塊競拍中，鳳溪房産以1806萬元拿下，折合樓板價每平方米4337元。業內評論，這一價格也是十分理性的。開發商對後市預期的調整，會令新房的售價趨於合理。

　　上海中原研究諮詢部經理龔敏認為，加息通道的開啟，除了會增加購房者的購房成本和持有成本外，對買賣雙方的心理影響將更為深遠。隨著金融機構銀根緊縮，今年開發商的資金壓力會愈發明顯，這也將促使開發商通過降價，“以價促量”。

　　中低端樓盤有可能先降價

　　無論是 “國八條”還是房産稅政策，目標都是進一步抑制投資投機。隨著投資投機客的退出，高端住宅市場將受到明顯抑制。前一階段高端住宅集中成交推高全市住宅成交均價的局面將得以改觀。

　　“通常，高端項目銷售週期普遍高於中低端項目，因此在市場出現觀望時開發商對資金的把握能力將優於中低端項目。”付琦認為，未來中低端項目或將先於高端出現價格調整。

　　來自中國房産信息集團的數據顯示，今年1月份全市新增的商品住宅房源僅38.88萬平方米，相當於去年12月份的四分之一。供應量大幅下滑，除了因為開發商在春節前存貨不足外，也表明受到調控影響，開發商擔心銷售不暢而不敢輕易推盤。一季度是開發商奠定全年業績的基礎，預期元宵節起將會加大推盤力度，同時加大營銷和讓利幅度，部分報價會有3%—5%的讓利。個別急於銷售的樓盤，讓利幅度可能會超過10%。

　　業內人士認為，房産稅政策及加息令的發佈，將令一批資金實力有限的購房者更加青睞經濟實用的小戶型房源。隨著高端住宅市場成交量的下滑，小戶型低總價的項目有望成為下一步樓市成交主力。