限購令來小戶型老學區房尷尬

　　■多數有意向者因手頭有房而被卡 ■使用權房意外走俏

　　□晨報記者 徐運

　　過去在二手房産市場上最搶手的小戶型老學區房，最近陷入了尷尬。因為大多數欲買學區房的客戶都已經有房，如果要買學區房，就必須把手頭的房子先賣掉。可誰願意賣了現住的房子，換購一套小戶型的老房子呢？市中心的小戶型老學區房正從過去的 “香餑餑”變成“冷山芋”。不過目前，持有學區房的房東暫未降價銷售，仍在觀望中。

　　學區房買家打退堂鼓

　　昨天上午，在楊浦區鞍山路上的一家仲介公司裏，許多業務員都在打電話給客戶，可是得到的答覆基本都是“再等等看”之類的回答。儘管業務員年初三就來上班了，但是到現在還沒有一單成交的。一名業務員説，以前學區房是他們的“大買賣”，而現在卻已經碰到了因限購令而“擱淺”的買賣。

　　本市居民楊先生在長寧、虹口兩區已各有一套房屋，今年他的兒子將上小學，他希望讓兒子就讀楊浦區的打虎山路第一小學，並已于去年12月中旬多次看房，並將目標鎖定在學校附近的鞍山一村。一月底，他終於看中了一套鞍山一村30平方米的一房，總價約為75萬元，但限購令的推出，楊先生失去了新購第三套房源的可能，最終他只能無奈放棄買這套學區房的計劃。

　　21世紀上海銳豐靜安區域經理李棟説，由於限購令的影響，好多本想買學區房的購房者，卻因手上已有數套房子，而不能再買房。在能買房的兩類人中，首次置業者寧可一步到位買稍大點的房子，也不願買四五十平方米的老公房。而本來手上已有2套房的，也必須要把以前的房子賣掉一套才可以買。以李棟所在的靜安區為例，以往對口“靜教院”的老式小區——海防村，儘管房齡挺大，還是很受歡迎。節前新政出臺前剛賣了套33平方米的房子，總價140萬元。但是節後，已經有人來諮詢過海防村的房子，遺憾的是他們手上基本都有兩套或以上的房子了，不能再買房了。

　　依然有人願“博一下”

　　不過，並非市中心老學區房就陷入一潭死水了。有仲介透露，有些家長還是願意“博一下”，做中長線投資。

　　劉先生手頭已有兩套中環房，儘管孩子還不到兩歲，但是近一年來他一直在徐匯、盧灣等中心城區看學區房，這些區的學區房，哪怕房齡已有幾十年，掛牌價往往也都在4萬元/平方米左右。年前“新國八條”出臺，意味著劉先生必須得先賣才能買。不過他打定主意一定要買學區房，因為在他看來市中心的學區房還是有投資價值的。

　　上海中原研究諮詢部高級經理馬冀表示，這類願意“博一下”的客戶肯定還是有的。因為買學區房從買入到小孩最終入學往往有3-5年的時間，是中長線投資，而他們“博”的就是限購令不會持續那麼長時間。如果限購令取消，而且自己有實力的話，還可以再買新一點的房子自住。

　　使用權房或被追捧

　　儘管市中心老學區房會面臨尷尬，但有類房子反而可能會吃香。

　　王女士手頭有套使用權房，這套建於解放前的“新式里弄房”面積僅11平方米，廚衛合用，儘管居住條件不佳，但是因為對口的是虹口區“三中心小學”，儘管現在限購令已經出臺，可這套房還是很受歡迎，現在這套房已以42萬元的價格售出了。

　　業內人士透露，就是因為沒有房産證，所以使用權房暫時不受限購令和房産稅影響的，使用權房可以挂戶口。因此，對口好學校的使用權房在未來一段時間內，可能會成為陷入學區房困境的購房者的一個選擇。

　　不過，使用權房交易畢竟存在更多的不確定性，法律依據不夠嚴謹、不規範，容易留下一些隱患。而且買使用權房不能商貸或公積金貸款，只能全款付清。