三線城市房價漲幅“兇猛” 恒大萬科已介入

　　當“北上廣”等城市房價日趨平穩時，眾多三線城市房價漲幅已經超過100%

■本報記者 謝 靜

　　從北京回家探親的劉女士驚訝的發現家鄉的房價漲得太離譜，劉女士家在河南省某中部城市，年人均收入僅為1萬多元，2009年底房價才每平米千元多，到了2010年年底已經漲到3000元/㎡起價的程度。而且，新開盤的房子幾乎一售而空，只余高層住宅待售。

　　劉女士感嘆，短短一年左右的時間裏，老家的房價已經翻倍，而位於城市核心地段（觀景區）的房價漲幅則更高。據了解，該市2010年居民人均可支配收入增長不過8.5%。顯然，房價漲幅逾居民人均可支配收入增幅10倍。

　　據記者調查顯示，該市的情況並非個例。2010年，號稱“史上最嚴厲調控年”，樓市調控政策滿天飛之餘，三線城市已經悄然“接力”一、二線城市，局部地區房價翻倍增長。

　　受樓市調控影響較小

　　三線城市房價“在飛”

　　2月10日，《證券日報》記者致電河南鄭州市一位資深的地産業內人士，據她介紹，近兩年鄭州的房價上漲的比較快，因此周邊郊縣的房價的漲幅亦較大。“從去年4月份到現在，漲了也有1000塊錢了吧”，該名人士同時還對記者表示，三線城市受樓市調控政策“影響基本不大”。

　　“基本上，在售項目一開盤或是排號，人氣都非常旺”，上述人士表示，越接近鄭州市，房價越高。“像鄭州市內（房價均價）大概在6000/㎡以上，郊縣地區也有達到4000元/㎡的了。”目前，鄭州及其郊縣的房價與當地居民收入相比，“肯定是不匹配的”，上述人士對記者表示，“房價漲得還是比較離譜的”。

　　河北邯鄲地區也不例外，記者向當地市民了解到，2010年年初，邯鄲的房價均價在3800-3900左右，而時至今日，均價在4700-4800之間。其中，位於市中心的期房均價不到6000元/㎡，而核心地段現房最高成交價已經達到7500元/㎡了。即使按照全年房價平均上漲1000元來計算的話，邯鄲市的房價漲幅也近三成！

　　邯鄲市人均收入並不高，一般工薪階層也就在一兩千左右，相對於收入來講，“房價還是很高的”，邯鄲市民杜先生接受記者採訪時如是説。

　　另有哈爾濱某郊縣城市為例，該城市總人口85萬人，其中非農業人口19萬人。公開資料顯示，2010年該市人均年收入剛剛過萬。

　　然而，這個城區面積僅僅為17萬平方公里的小城市，2010年的商品房均價也已經高達2700-2800元/㎡。“估計房價還得漲，核心地區的房價已經到3000多了”。2月10日，一位資深開發商在接受《證券日報》記者採訪時表示，“到了今年秋天，房價至少得漲到3500元/㎡，以我的經驗來看，漲到3800元/㎡都有可能”。

　　據該名開發商介紹，2009年本城的房屋均價不過1800-1900元/㎡。時隔一年，每平米商品房價格上漲了1000元/㎡左右，漲幅超過50%。

　　一個人均年收入剛剛過萬、地處東北的小城市，緣何能出現房價2年內翻倍的預期？

　　房價仍舊會上漲

　　成本推動、需求拉動是主因

　　2月10日，上文提及哈爾濱某衛星城的開發商在接受《證券日報》記者採訪時表示，目前很多農村人口開始進城，除去收入增加的因素外，還有很多農村家庭是為了孩子能夠在城市讀書而買房，“農村和城市居民購房（的人），算是一半一半吧。”

　　不過，投資性需求也不在少數。據該名開發商介紹，有很多家庭有兩三套房子，但是仍舊繼續購置，“（房價）漲得太快，買房子等著漲價”。據他説，目前本城購房者仍舊以按揭方式居多，尤其是投資性需求者，“雖然本城貸款政策一直不能稱之為寬鬆，但（購房者）幾乎都會選擇按揭的方式供房，省下現金可以用作其他用途”。

　　除去需求拉動外，該名開發商認為，成本上漲是影響房價“起飛”的最重要的因素。據他介紹，三線城市的房屋開發成本主要分為三大部分：土地出讓金、動遷安置費以及建築和人工成本：

　　“建築和人工成本在持續增加，地價也在漲”，但最令開發商覺得頭疼的還是動遷安置費用。目前，動遷安置費用並沒有一個標準，政府在拆遷過程中最多起到協調作用，一旦出現“釘子戶”，很可能土地在幾年之內都無法動工。據他估算，諸多費用加起來，今年商品房的施工成本已經高達2600-2700元/㎡，“要是（房子）賣的低於這個價格，連本錢都收不回來”。

　　上述開發商向記者無奈的表示：“向我們這類小城市，它根本沒多大利潤”。他的理論是，小城市的房價上漲主要是源於成本上漲的推動，否則的話，沒有利潤，開發商也就沒有動力去從事樓盤開發——“房價要是不漲的話，城市根本就動不了。”

　　“以我在本城這麼多年開發的經驗來看，我自己認為到了今年秋天，房價漲到三千七、八都有可能”，該名開發商説，“否則開發商連利息錢都賺不會來”。原來，很多中小開發商的資金並不是來自銀行貸款，其部分資金來源是民間借貸，有些借款的利率高達20%。

　　而河北邯鄲的投資性需求也在房價上漲中“給力”。據《證券日報》記者了解，相對於邯鄲市的需求來説，2010年推盤的數量並不算多。由於三線城市受調控影響遠遜於一線城市，投資性需求依舊為數眾多——有業內人士向記者表示，“我認為（投資性需求方）佔不少比例，高檔小區的空置率還是挺高的。”並且，“如果是好的位置開盤的話，還是會搶購。”

　　恒大、萬科已進入三線城市

　　手持巨幅地塊待時而動

　　上述河南鄭州資深地産業人士在接受《證券日報》記者採訪時表示，去年恒大、萬科以及萬達都進軍鄭州房地産業。“我們這裡還是存在地方保護的，一直是建業等老牌開發商為主進行運作”，該名人士介紹道，萬科、萬達和恒大只能算是剛剛入駐鄭州。以萬達為例，雖然手中持有數幅地塊，但也僅有一塊地開始動工；而上述提及的三家房企巨頭佈局並不以市內為主，“郊縣拿地較多”。

　　2005年，鄭州市提出“鄭汴一體化”的官方戰略發展計劃正式提出，規劃之一就是將開封作為鄭州都市圈的功能城市，將鄭州的部分教育職能逐步向開封轉移。“像恒大、包括萬科在那裏都有地，數量還挺多的，但是都還沒有完全開發”。

　　雖然，上述大型房企尚未有所動作，但是據上述業內人士介紹，鄭州市外來人口日益增多，城市持續外擴，“目前鄭州市三環以內，7000元/㎡的房子都找不到了”。郊縣的發展可謂是潛力無限，“萬科、恒大拿的地塊項目都在那裏”，該人士聲稱，“郊縣的房子這兩年已經從每平米1千多漲到快4000元/㎡……從我們這邊的需求來看，房價是穩漲的”。