保障性住房信貸利潤偏低 銀行積極但不乏謹慎

　　曹金玲

　　在信貸資源整體趨緊和保障房建設腳步加快的雙重條件下，商業銀行信貸投放的傾斜力度如何？

　　《第一財經日報》記者昨日從多家銀行了解到，銀行既“願意增加保障房信貸資源投入”，但同時也受制于利潤水平、還貸能力、配套制度等多項因素，從而顯得“積極但不乏謹慎”。

　　保障性住房進入“快車道”

　　在房地産調控的大環境中，保障性住房的投入正在加緊提速。

　　上海方面最新消息顯示，滬上計劃在五年內供應各類保障性住房約100萬(套)戶。而住建部年初時就宣佈，今年全國將開建保障性住房1000萬套，相比2010年的590萬套再創歷年之最，其面積則大體相當於2010年全年商品房的供應量。

　　“今年信貸規模較緊，但銀行還是很願意做保障房相關貸款的。”一家股份制銀行總行風險政策管理部總經理對本報記者坦言。

　　交行金融研究中心高級宏觀分析師唐建偉近日報告指出，預計2011年房地産開發投資增速將較2010年有所下滑，但保障性住房建設規模的擴大將對房地産投資形成一定支撐。

　　唐建偉認為，根據計劃，1000萬套保障性住房需求投資約1.34萬億元，超過2009年全年房地産開發投資完成額的四分之一，這一計劃如果能如期完成，保障房建設將對2011年全年的房地産開發投資形成較強支撐。

　　值得注意的是，1月26日國務院常務會議提出進一步做好房地産市場調控的部署後，工、農、中、建四大國有商業銀行均已表示會加大對保障性住房建設的信貸支持。而銀監會方面也要求銀行業金融機構加大對保障性住房的信貸支持力度。

　　但唐建偉同時在報告中提醒稱，一方面，今年建設1000萬套保障性住房至少需要1.34萬億的投資，綜合歷史數據，土地出讓凈收益、中央撥款、公積金收入總共對其貢獻不會超過6000億元，因此就需要地方政府從財政收入中拿出約8000億元參與建設。

　　銀行信貸有限傾斜？

　　上述股份制銀行總行風險政策管理部總經理對本報記者表示：“銀行對保障性住房的信貸投放，主要取決於與當地政府和相關部門的營銷結果，尤其是政府層面的配套資金、土地、手續、權益等操作層面的完備程度。”

　　事實上，這方面的信貸投入已在加大。截至2010年11月末，主要銀行業金融機構經濟適用房開發貸款餘額751億元，同比增長32%，高於全部房産開發貸款增幅8個百分點；個人購買經濟適用房貸款餘額198億元，同比增長42%，高於全部個人按揭貸款增幅10個百分點。

　　其中，截至2010年底，國開行就累計發放保障性住房建設貸款1455億元，今年安排此類新增貸款規模將達1000億元。此外，工行去年累計發放保障性住房貸款為94.15億元，貸款發放額較2009年增長55%；建行去年則累計發放保障性住房開發貸款44.3億元，比年初增加31.4億元。

　　“銀行對於保障性住房態度比較積極，去年我們在大型居住社區投放不少，今年還會根據進度持續投放下去。”一家國有大行上海分行副行長則對記者説：“這一方面有社會責任，另一方面也是國家政策鼓勵。總體來説今年還是對保障性住房積極投放，而銀行還是會在成本、收益和風險上認真審查。”

　　但該副行長同時坦言，從利潤角度講，保障性住房信貸投放帶來的收益遠不及普通商品房開發貸，因為後者的上浮利率較為可觀。

　　風險“隱憂”何在？

　　本報記者從多家銀行了解到，在保障性住房信貸投放中，銀行的確遇到利潤指標、還款保障等實際問題。

　　“今年貸款規模控制帶來的影響很大，為了完成利潤指標，還得多投放一些收益高的項目和貸款。”上述國有銀行上海市分行副行長就透露，“但是保障性住房對成本要求很嚴格，銀行一般提供非常優惠的下浮貸款利率，從而會在一定程度上影響放貸增量。”

　　他繼續説，除了利潤的考量，銀行在保障性住房信貸投放方面最關心的仍是還貸風險。

　　該副行長表示，比如，公租房不能出售且租賃價格控制得較低，加上日常運營和維護成本並不低，因此可以用來還貸的現金流就可能比較有限。“雖然可以出售的經適房和限價房在資金回流上風險小一些，但也有問題，一般房産項目需要抵押，但這些保障房的土地大多來自政府劃撥或限制性用途，要在市場上變現就會非常困難，不像商品房那樣，還貸出現問題還可以進行拍賣。”他坦言道。

　　用這位副行長的話説，銀行在支持保障性住房信貸方面“積極但不乏謹慎”，因此也會通過調整借款週期、組織銀團貸款等方式來分解一定風險。

　　也有業內人士指出，在保障性住房項目中，通常地方政府或政府投資公司會注入20%資本金，但不排除個別地方政府因財力緊張等原因，資本金並沒有足額到位，從而加大風險。而如何通過財政資金投入撬動銀行信貸資金，也是促進保障房建設的方式之一。