中國的房地産稅應如何設計？

　　文/滿燕雲

　　土地與房屋分開還是合併課稅？

　　將土地和地方建築物合併課稅，是近10年來為各國普遍採用的做法，如美國、加拿大、菲律賓、英國、德國等。但也有少數國家和地區將土地和建築物分開徵收、分設稅種，如中國台灣地區分別徵收地價稅和房屋稅。

　　目前，我國大部分學者的共識是對土地和房屋合併課稅。包括國務院發展研究中心2006年的研究報告以及多位專家的論述中，都認為在中國對土地和房屋合併徵稅有利於降低徵管成本，方便稅收的計徵和管理。

　　房價原值還是評估價值？

　　目前的研究基本上已經達成共識，按照評估價值徵稅是中國不動産稅改革的方向。一方面是由於評估價值更能體現土地和房産的增值，另一方面，除了部分商品房新房，房價原值難以反映我國福利分房、經濟適用房以及二手房等的真實價值，按房屋的評估價值徵收房地産稅符合公平、公正及財稅原則。

　　稅率由誰來定？

　　在這一問題上，大部分學者都建議，由於房地産稅與地方政府的密切關係，應該允許地方政府在中央政府確定的一定範圍內選擇適當的稅率。由地方政府確定稅率的主要優點在於地方政府能夠“以支定收”，建立起財政收入決策和財政支出決策之間的聯絡，實現公共財政效率。儘管我國目前稅收立法權主要集中在中央政府，但是稅收立法權的逐漸下放是一個長遠的趨勢，這也有助於我國稅收分權的進一步完善。

　　稅率依據什麼確定？

　　開徵房地産稅的國家一般都採取“寬稅基、低稅率”的做法，寬稅基是指對除公共、宗教和慈善等機構的不動産實行免稅以外，其餘不動産的所有者和使用者都是不動産稅的納稅人。低稅率，指我國開徵的不動産稅也應該堅持“低稅率”的原則。

　　根據目前的研究，中國房地産稅率的確定有三種方法。

　　第一種是借鑒北美的經驗，採用以支定收的方式。具體做法為，首先確定政府所需的財政開支，然後根據財政轉移支付和其他稅負收入，預測收入的缺口，決定房地産稅的收入總額，然後用房地産稅稅收總額除以房地産稅基，得到房地産稅稅率。這樣的稅率方式將財政收入決策和開支決策聯絡起來，從而有助於提高公共財政決策的效率。但是，這種稅率的確定方法需要每年對財産的價值進行評估，因此需要有良好的評估技術和評估人員等技術支持。在目前中國還沒有建立起完善的評估體系和基礎資料數據庫的情況下，這種方法可能是比較耗時和高成本的，因此在中國稅制改革初期，可能並不適合。

　　第二種方法是稅負測量法。有研究者以北京市的數據為例，從公共需求、家庭剩餘、國際稅負水平三方面，測算了中等收入家庭在不同稅負比例下相應的稅率變化，提出對個人住房徵收物業稅的改革的具體實施步驟。但是，由於對於什麼是合理稅負可能存在爭議，因此，採用這種方法的較少。

　　第三種方法是收入測量法。也就是在設定的房價和貼現率的前提下，以房地産評估價值為稅基，在保證政府來自土地或房地産的收益不減少的前提下，核算不動産財産稅的稅率。這種方法是把地方政府土地出讓金等來自土地和房屋的收益，和實施不動産稅後的稅收收入聯絡起來，這樣做可以保證地方政府有較穩定的收入來源。從目前來看，採用這種方法比較符合中國的實際。按照這個方法進行測算，房地産稅的稅率不應超過1%。

　　免徵額如何設定

　　在普遍徵收的前提下，對一定收入和一定財産量以下的納稅人設定免稅額，是房地産稅按能課稅原則的重要體現。

　　在免徵額的設定標準上，學者們普遍認為，農業用地應該予以免稅。同時，家庭必要的居住面積也應予以免稅。至於這個標準如何定，還需要結合我國平均居住水平、各地的實際情況來確定。

　　在我國開徵房地産稅的初期，可以考慮對一定居住面積（如人均30~50平方米）或一定評估價值以下（如評估價值在10萬元以下）的住房予以免稅。

　　（作者係北京大學-林肯研究院城市發展與土地政策研究中心主任、北京大學城市與環境學院教授）