兔年樓市十大猜想：何時出手買房才是最佳時機

專題:聚焦房地産調控

　　“新國十條”、“新國五條”出臺、一年內兩次加息、房貸收緊、三套房停貸……對於樓市來説，剛剛過去的2010年是一個“政策年”，為遏制部分城市房價過快上漲，國家先後出臺了多項調控政策。到了年終歲尾，由於與2010年年初相比，房價仍有一定幅度的上漲，“新國八條”重磅出擊。那麼，新的一年還會不會再有新的樓市調控政策出臺？房價是漲是跌？何時出手買房才是最佳時機？2011年的樓市仍撲朔迷離，市民有太多的問題等待答案，也有太多猜想與期待等著實現。

　　猜想一：保障房

　　保障房建設規模不斷擴大

　　根據計劃，2011年天津將新建保障性住房19萬套、1200萬平方米。其中，公共租賃住房建設485萬平方米、10萬套；經濟適用住房建設290萬平方米、3.8萬套；限價商品住房425萬平方米、5.2萬套。天津市“十二五”住房保障規劃也指出：未來5年，天津將新增保障性住房40萬套，比“十一五”期間增加20%。

　　由此可見，2011年天津市保障性住房的建設規模還在不斷擴大，繼華城麗苑、舒暢欣園、紅荔花園、天房雅韻、美震中環時代、天房彩郡、嘉春園、華城佳苑之後，本市今年還在空港區域對於空港經濟區的就業人群提供了屬於其企業員工的保障房。

　　廉租房、經濟租賃房、經濟適用房和限價商品房四項政策以及2011年繼續強化的公共租賃房工作將形成多層次住房保障體系，從根本上確保了津城房地産市場的平穩健康發展。

　　猜想二：商品房

　　商品房産品結構將更加完善

　　作為環渤海經濟圈中的新興熱點，天津正在進行大規模的基礎設施建設和城市改造，天津的房地産市場正在快速發展，開發商對天津市場的濃厚興趣和極高期望可見一斑。

　　去年及前年成交的數個大型地塊，有望在2011年形成供應量，且以綜合體性質的大盤居多。如富力70.5億元拍下的津南地塊，中信36億元拍下的天嘉湖北側地塊等，預計今年年內將有多個新的大盤將進入市場。

　　從目前情況看，預計2011年房地産市場調控政策仍將繼續執行，對於一手房市場來説，將面臨一種嶄新的局面，形成保障房挑大梁，高端房持續給力的齊頭並進模式，使商品房市場得到更全面與完善的産品結構供給，滿足不同類別購房者的消費需求，商品房産品結構將更加完善。

　　猜想三：濱海新區

　　區域成熟與價值提升凸顯

　　2011年，隨著“十二五”規劃逐步推進，使得濱海新區在環渤海經濟圈的地位日漸顯現，城市東移已是天津的發展趨勢。不容忽視以津濱大道為起點東至泰達MSD終點的經濟發展軸心在逐步形成，便捷的交通、區域經濟的快速發展，創造了更多的就業機會，加上居住環境日益改善，吸引了大量外來人口到此就業、定居，為濱海房地産市場消費提供了需求支持。

　　相比之下，塘沽老城區雖然成熟，但是整體居住的品質感並不高，未來價值提升將會比較緩慢；而2011年中新生態城的未來是翹首期盼的，區域成熟與價值升值正在逐漸凸顯；響螺灣的未來規劃絕對是等同於上海陸家嘴，交通狀況、周邊配套的提升對居住有很大益處；被稱為“濱海最貴的一英里”的MSD板塊，目前價值已有目共睹，未來價值的上浮空間將會進一步得到驗證；然而，在此價值板塊的輻射區，目前還是一塊“處女地”，也是濱海新區的價值洼地，2011是把握價值機會的最佳時機。

　　猜想四：地鐵

　　地鐵房將成新賣點

　　2011年，天津將全面進入軌道交通時代。據了解，地鐵2、3、9號線將在今年年內相繼竣工通車，地鐵5、6號線建設將全面展開，地鐵4、7、10號線的前期規劃工作將全面啟動。未來，地鐵2號線與已通車的地鐵1號線將在西南角站實現換乘，地鐵3號線與1號線在營口道實現換乘，地鐵2、3、9號線則相匯于天津站交通樞紐。

　　一般來講，在地鐵終點站的兩端，最有可能形成大型中央居住區。按照規劃，地鐵1號線西北端是北辰區的瑞景居住區，東南端是河西區的小海地居住區；2號線西端是西青區的中北鎮曹莊，東端是東麗區的李明莊板塊；3號線西南端是華苑産業園區環外區，西北端是北辰區的小淀組團；5號線西北端是北辰區的雙街組團，西南端是西青區的梨園頭；6號線東北端是東麗區的大畢莊組團，東南端是津南區的海河教育園。這些地鐵線路兩端的板塊未來都將是地産開發的重點。此外，地鐵對於沿線二手房價值的提升作用更為明顯。

　　猜想五：商業地産

　　高端寫字樓項目將陸續入市

　　近幾年投入建設的高品質商用物業將增量入市，帶動了2011年商用物業形成産品升級、特色突出的發展態勢。以環球金融中心、和記黃埔世紀都會、歐嘉華大廈、津灣2期等項目為代表的高端寫字樓項目今年將開始陸續入市，一方面給市場帶來更多高品質特色商務辦公房源，一方面也將帶來較激烈市場競爭。

　　第一太平戴維斯物業顧問天津分公司總經理朱天博預計，2011年，以津塔約20.5萬平方米寫字樓為代表的高端寫字樓的投入使用，將使高端寫字樓入住率和租金面臨很大下行壓力。但高力國際(天津)人士認為，鋻於中心城區寫字樓面積有限，而一些跨國公司和內資企業對天津優質地段寫字樓需求持續增長，未來優質寫字樓租金有望快速回暖，並在更多新增需求帶動下，一段時間後仍將達到較高租金水平。

　　在優質商鋪和購物中心方面，2011年至2012年，天津將有多個大型綜合體中的零售商用物業入市，將對商業地産格局産生很大影響。如河東萬達廣場、仁恒海河廣場和記黃埔的世紀都會、大悅城綜合體等，綜合體項目以豐富的業態向傳統的商業百貨發出了衝擊和挑戰。

　　猜想六：租賃市場

　　租金或將長期看漲

　　我愛我家企劃總監陳萌認為，從2011年的租賃市場看，二季度租賃需求集中入市或將導致租賃市場活躍度增加，租金也將隨之小幅上漲。二季度的租賃需求包括外來人口來津求職就業，大中專院校畢業生留津就業，陪讀需求加大對中小學附近學區房的租賃，以及二季度由一室到二室等情況的換租率較高，租賃市場活躍度的增強勢必使租價發生變化。通常每年的3月到10月是租賃的傳統旺季，在此期間租金價格會有所上調。

　　陳萌分析，天津連續幾年外來人口總量和所佔人口比例的上升，是提升普通租賃剛需增加，推動租金有所增幅的根本原因。

　　21世紀不動産天津區域分部總經理張武表示，河西、南開兩區房子賣價在全市居於前兩位，在銷售受挫的情況下，許多業主由售轉租。另一方面，河西、南開兩區消費人群的觀念也在不斷改變，由於對未來房價下行的心理預期，導致這兩個地區的人們選擇租房過渡。而紅橋、河北、河東三區則是由於改造動遷、道路經濟等原因，出現了大量臨時租客和外來務工人員，他們帶來了租賃價格的上漲。

　　猜想七：二手房

　　自住型需求將保證市場活躍度

　　2011年市場將面臨著深入調整，預計在自住型需求的支撐下，全年天津市二手私産住宅成交量將保持6萬套以上的水平，難以出現大幅萎縮，成交均價也將保持穩中有升的趨勢，將不會出現快速攀升。

　　展望今年二手房市場，業內分析，首先，2011年樓市的宏觀調控政策繼續，在需求方面，對於投資投機需求的嚴格抑制和自住需求的保障不會改變，市場中的投資需求將不斷被擠出，自住型需求支撐市場；其次，在供給結構方面，保障性住房的不斷增多對於二手房市場來説，必將造成部分客戶的分流，保障性住房市場的建立和完善將間接使得商品房市場的結構更加合理；第三，天津經濟的高速發展，必將吸引越來越多外地人口落戶天津，為天津的房地産市場帶來潛在的需求，將在一定程度上保證了樓市的成交不會出現大幅的滑落。

　　在市場供需方面，天津二手房市場中總量龐大的自住型需求將保證市場活躍度在一定的水平，大範圍的觀望情緒難以出現，加之通貨膨脹的緩解需要經過一定的調整期，股市等投資市場的不穩定和高風險都將使得部分“保值避險”型需求進入樓市，因此2011年較大的通脹壓力將刺激此類需求有所增加。

　　猜想八：綜合體

　　綜合體綻放成大勢所趨

　　有一種觀點認為，從天津經濟發展水平來看，目前開發建設的綜合體項目已具超前性，將天津今後幾年的需求量都提前建設完成。這樣，天津城市綜合體市場便會出現供大於求，市場體量無法消化，從而出現過剩的局面。但研究機構表示，就商業地産來講，天津已由傳統單一的零售型百貨業態向城市綜合體及以購物中心為主體的業態形式上轉變，更突出城市功能性、複合型模式，在某種程度上要比住宅來得更加持續、更有力度和擴張性。

　　城市綜合體“多中心”發展是現代城市發展的一大趨勢，綜合體本身具有的功能複合性，使得以其為中心能形成一定規模的居住生活圈，多個綜合體的建設有望突破“單中心”的城市發展模式。同時，也要看到風險所在，城市綜合體不同於一般物業開發，選擇城市綜合體，功能組合以及環境選擇也很重要。

　　猜想九：家裝風格

　　混搭風將大行其道

　　在2011年的家居潮流中，流行早已不是單線或平行線靜靜的一直延伸，現行的時尚是交叉的、是互動的。

　　混搭風提倡不同材料、風格、地域之間的搭配。如今的混搭更強調一種材質的混合使用，用拼貼、混雜和組接這些名詞來形容再適合不過。其實，寬泛理解混搭的話，便是多元混合。拿室內設計來説，房子裏既有造型獨特的西式沙發，又有線條古典的明清座椅，既有十六盞燈泡的倣古水晶燈，也有景德鎮的青花瓷瓶。因對多種風格的兼容，使不同的生活方式在同一空間下得以並存。混搭以其開放性的創作態度和手法使其將在未來持續較長時間。

　　另外，混搭風格對家居色彩的運用也時常大膽得令人咋舌。當保守主義者還在一味追求和諧的時候，混搭一族已經打翻了調色盤，讓家的顏色變成某種生活狀態的寫照。而看似胡亂搭配的色彩中，卻有著極巧妙的搭配準則，而這種準則更多的時候則是因了時代和人類社會發展的必須以及心靈的訴求。

　　猜想十：建材新品

　　自然材料更受青睞

　　今年的裝修流行趨勢，與以往相比變化頗多，在2011年家居裝修流行趨勢中自然材料逐漸成為寵兒。其中原木，沒有艷麗的色彩，沒有過多的修飾，還材料以本色，實在是健康的時尚選擇。又如天然石材的大理石、花崗岩、楓木、櫸木、曲柳等，這些材料來自於自然，也反映出以人為本，以自然為本的現代設計理念。此外，以前人們故意把門窗套線做得誇張和繁複，以此來和墻壁區分，現在的流行趨勢是：儘量把門窗套線隱蔽掉，在色彩方面，以前人們會購買黑胡桃木、櫻桃木做飾面，油漆以後，深色的門窗套線在家裏非常醒目。現在，大部分的設計師會把門窗套線設計成白色，更酷一點的是銀灰色。

　　在今年的家居市場上，瓷磚可能要算最不安分的因子，它們正在努力顛覆在人們心目中亮晶晶、冷冰冰的傳統形象。如今，壁磚設計師們對腰線的利用可謂淋漓盡致，而磚面的紋理倣石、倣木的處理也讓壁磚唱主角的廚房、衛生間更好地與整個居室融為一體。消費者傾向於在浴室、衛生間鑲嵌亞光磚，而在廚房中用亮光磚。而今年強化本地板流行的時尚擺脫了以往人們對木地板的印象，倣造其他材料、大膽的選擇色彩以及圖案的拼接讓強化木地板發揮出了自己最大的優勢和特色，朝著更加個性的方向發展。

　　還有值得注意的是，中規中矩的櫥櫃款式已經顯得有些呆板了，於是，曲線形、圓形、三角形、半圓形的櫥櫃就開始出現了。但曲線形、圓形的櫥櫃，只適合開放式的廚房，如果在一個封閉式的長方形空間裏設計這種廚房，那麼空間的浪費很大，也不實用。