循序漸進開徵房産稅

　　蔡 亮

　　1月28日開始，重慶、上海兩市的部分居民，將因擁有住房而向政府交納房産稅。

　　歷經多年，持有環節房産徵稅方案終於進入試點操作環節，從側面反映出了中央政府對開徵房産稅審慎到近乎如履薄冰的心態。就這一點而言，要在中國全面開徵房産稅，想來還得經過一個較長的過程，理應循序漸進。

　　2009年5月，國務院發出了研究徵物業稅的信息，如今試點徵收房産稅。從物業稅到房産稅，雖然在表述和內涵甚至稅種上都發生了變化，但兩者開徵的初衷應當是一致的：通過信貸稅收等政策干預方式，從根本上降低和扭轉住房價格泡沫化的上漲預期，從而讓整個房地産業實現平穩著陸來增強國民經濟的安全邊際。

　　參照西方發達國家的經驗，政府對不動産徵稅大多集中在“保有”環節，而非“交易”環節。中國以往則剛好相反，政府對不動産徵稅大多集中在“交易”環節，而非“保有”環節，這無疑為炒房者“捂房”提供了相當大的便利，加劇了住房市場有效供給的不足，刺激了房價的非理性上漲。

　　站在普通民眾的立場，政府開徵房産稅，産生的預期效果應當是：加大住房在保有環節的成本，降低住房在交易環節的成本，提高“捂房”者的財務負擔乃至進而提升其售房意願，緩解自住性住房的供給壓力。當然，及時開徵房産稅，也有緩解國內收入分配不公現狀的意願在內。

　　而站在中央政府的立場，開徵房産稅則不僅僅是為了抑制投機性住房、擴大自住性住房，也是為了替地方政府設置一個穩定、持久的支柱型稅源，糾正地方政府盲目賣地、“寅吃卯糧”的土地財政傾向。

　　這樣一來，為了最大限度兼顧各方的利益，從易到難、由簡入繁的房産稅“漸進”路徑自然不可或缺。除了目前正在上海和重慶開始的房産稅先行試點以外，筆者以為，開徵房産稅的“漸進”之策還應包括如下幾方面：

　　就課徵對象而言，政府可嘗試先從商業地産入手，取消商業地産目前負擔的土地使用稅和房地産稅，同時將商業地産房産稅率暫時劃定在0.8%左右，這既符合中央有增有減的稅收改革原則，也不會對總體的稅負造成大的影響。

　　再看稅率設置，政府有必要劃定統一的房産稅率波動範圍，同時允許各地方政府在此區間內依據具體情況保留一定的自由選擇權；增加房産稅的稅率彈性，針對普通住房設置的房産稅率，原則上應當低於非普通住房。

　　至於免徵額度，考慮到全國各地經濟發展水平和房價的落差，各地方政府可實施不同的免徵標準。整體上來看，在保障公民基本住房需求的前提下，政府對農村居民的基本住宅免徵房産稅；對城鎮居民的基本住宅和保障性住房理應免徵房産稅；對居民擁有的高檔住宅、別墅以及多套房徵收房産稅（重慶向個人擁有的獨棟住宅開徵房産稅正是一例）。

　　此外，開徵房産稅的“漸進”日程，或可配合“十二五”規劃漸次展開。可資參考的方案是：從2011年開始，對商業地産徵收房産稅；從2013年開始，對居民擁有的別墅、多套房徵收房産稅。

　　（作者係萬和源傳媒策劃總監）