易憲容：房地産稅的迷思

2010年10月，成都房地産秋交會現場 本版攝影楊朝明

　　□易憲容

　　2011年，房地産稅將是懸在市場之上的一把利劍，市場預期今年將通過試點的方式落下。

　　對於“房地産稅”，它應該是一個綜合的概念。它包括了住房交易流轉稅、住房交易所得稅及住房持有稅（或物業稅）等。如果這些房地産稅能夠有一個合理的稅制，那麼要遏制房地産市場投機炒作及擠出房地産泡沫是易如反掌的。因為，房地産每一種稅都可成為遏制房地産投機炒作的重要一環。

　　比如説，房地産交易稅，當前它的徵收幅度是在1.5%-3%範圍。由於房地産交易稅的彈性大，各地方政府為鼓勵更多的人進行住房的投機炒作，一般會讓住房交易稅就低不就高。再加上不少二手房交易都會採取陰陽合同的避稅，從而使得中國住房交易稅十分低。可以説，這是中國房地産投機炒作嚴重的重要原因。比如，香港的住房交易稅為4.25%，任何人是無法採取陰陽合同來避稅的。再加上，最近香港政府為了打擊房地産投機炒作，把半年之內的住房交易稅再加15%，一年之內交易的再加10%，二年內交易的再加5%等。與中國相比，香港是一個市場經濟十分成熟的市場，其住房交易稅不僅遠遠高於中國，而且也有一套嚴厲打擊住房投機炒作的稅制。但中國沒有，甚至於反其道而行之。

　　對於住房交易所得稅，它主要是對住房交易所得進行徵稅，就如個人所得都得交易一樣。在發達的市場國家，都有一套完善、公平公正的住房交易所得稅制，無論是美國還是德國，或任何發達的市場國家，個人希望通過住房投機炒作大獲其利是不可能的。絕大多數住房交易所得都會通過合適的住房交易所得稅徵收到國家手中（即如個人所得稅那樣採取累進稅制）。因為，住房的基本功能是居住而不是賺錢的工具。在中國，住房交易所得稅表面上是20%，實際上各地方政府都採取了按住房交易標的的1%

　　來徵收其稅。試想，個人工資收入那樣低都得徵收個人所得稅，而當前的住房交易獲得暴利卻只要象徵性的徵稅，這樣還不鼓勵國人過度炒作住房。

　　因此，要遏制房地産投機炒作，首先就得從住房交易流轉稅及住房交易所得稅入手。只要對這兩種房地産稅進行重大的改革，並制定嚴厲打擊房地産投機炒作的稅制，手起刀落，房地産投機炒作豈能不受到嚴格限制？房地産泡沫豈能不擠出？而且這些稅制修改制定及執行都是十分簡單的。

　　對於住房物業稅，這是當前媒體關注的重點。多數人希望通過徵收物業稅來擠出當前國內房地産泡沫。不過，物業稅的徵收情況則比住房交易稅及住房交易所得稅的改革與徵收要困難得多。因為，徵收住房物業稅的要建立在以下幾個基本前提上。一是要對中國的住房進行全面普查，有一個完整的住房檔案，這樣才能確定物業稅的稅基；二是要通過立法的方式來確立公平公正的稅制（就是確定哪些住房要徵稅及哪些住房不要徵稅）。如果稅制不公平公正，那麼即使物業稅徵收，所起到作用也是十分有限的；三是要一個較為發達的二手住房市場。這樣才能形成有效的住房價格評估體系，對不同的住房確定不同的稅率等。如果這些條件不具備，要開徵物業稅是困難的。即使是試點也會讓物業稅的徵收扭曲。

　　可見，要遏制住房價格快速飆升，擠出中國房地産泡沫，先是要全面改革現行的住房交易環節的稅收制度，對住房投機炒作採取嚴厲的稅制。而物業稅的徵收則要一個過程。為了保證物業稅的公平公正，中央政府不是先作什麼試點，而是先立法及全國性住房普查，並在此基礎上才能推出公平公正的物業稅，否則物業稅的匆忙推出要達到目標是不可能的。（本文觀點與本報立場無關）