易憲容：近期利劍頻出 地産股聞聲下挫

焦點解讀》

　　本報特約評論員 易憲容

　　昨日，股市大跌84.68，地産板塊指數重挫6.11。

　　隨著近期房地産市場政策頻出，股市地産板塊更是幾次拉跌大盤。

　　房産股，早晚是要跌的。股市是經濟的晴雨錶，股市資金相比其他資金更具敏感性，地産板塊多是基金為主的大資金在炒作。去年開始，房地産板塊經常出現在跌幅榜前列。這裡就有了一個強烈的反差，經濟晴雨錶在跌，可是房價卻堅不可摧，為什麼？

　　央行宣佈，從2011年1月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

　　這次央行上調存款準備金率非同凡響，這是今年穩健的貨幣政策的第一槍，未來央行還會根據市場經濟的變化，運用不同的貨幣政策工具。

　　這次，央行上調存款準備金率，完全打破了市場的幻想。央行對市場流動性的管理及全面收緊，是一種政策趨勢。

　　2010年，新進入房地産的資金增長達30%，而房地産自籌資金增長更是達50%。

　　在年初第一個星期，本是國內商業銀行對存量的個人住房按揭貸款，重新風險定價的好時機。但各商業銀行並沒有像2009年初那樣，對存量住房按揭貸款重新風險定價（即讓個人按揭貸款利率全面自動地下調）。

　　也就是説，國內商業銀行寧可虧損，也要進行信貸規模的擴張。

　　央行上調存款準備金率，限制國內商業銀行信貸規模的過度擴張。希望通過個人住房優惠貸款，進行信貸過度擴張的商業銀行，受到某種程度限制。

　　存款準備金率上調的消息發出後，目前不少地方的商業銀行，開始全面調高個人住房按揭貸款利率。

　　不僅第二套住房的按揭貸款利率，按照現在的政策上升到基準利率1.1倍以上，而且即使是首套住房按揭貸款利率有不少地方完全也取消7折優惠利率，甚至完全取消首套住房的優惠利率。

　　通過提高存款準備金率，使商業銀行的可貸款資金減少，迫使商業銀行對住房按揭貸款的風險重新定價。

　　還有，今年的差別化的動態存款準備金率是以往貨幣政策的一個重大創新。

　　其如何操作，實際結果如何，目前仍然是一個未知數，是懸在各商業銀行頭上的一把利劍。如果商業銀行要以身試法，利劍就會落下。

　　當前，國內房地産市場的發展與繁榮，與個人住房按揭貸款有很大關係，如果個人住房按揭貸款進一步收緊，其貸款利率快速上調，讓住房炒作成本快速上升，讓房地産市場投資預期改變。

　　如果房地産市場投機炒作擠出，它將對國內房地産市場産生巨大的影響，房地産市場價格也可能出現重大調整。

　　昨日，上海傳出的“土地出讓期滿無償收回”，成為了股市對此做出反應的發令槍，房地産股因此大幅跳水。

　　對此，市場投資者不得不密切關注。

　　總之，2011年國內貨幣政策已經發生了根本性轉向，流動性收縮與管理、抵制通貨膨脹將成為央行貨幣政策的主要目標。

　　因此，2011年央行將會靈活地使用各種貨幣政策工具管理好流動性，以此控制物價水平並保證經濟的適度增長。這次存款準備金率上調，僅是2011年穩健的貨幣政策轉向的開始，其意義不可小覷。特別是對國內房地産市場的影響更是不可小覷。