易憲容：新國八條的新意與不足

　　1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地産市場調控工作。會議指出，自去年4月份《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發後，房地産市場出現積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮居民住房問題，繼續有效遏制投資投機性購房，促進房地産市場平穩健康發展，必須進一步做好房地産市場調控工作。

　　會議確定了2011年房地産宏觀調控的新國八條。與2010年的國十條相比，新國八條對房地産宏觀調控又有了新的內容。

　　首先，進一步明確住房市場發展宗旨是解決城鎮居民的住房條件，房地産市場是一個消費為主導的市場。而對於這個消費為主導的市場，把房價合理水平確定在居民人均可支配收入增長和居民住房支付能力上，並要求各地方政府根據這個標準來確定不同地區的房價水平。在這裡，應該解決了以往幾個爭論不休的問題。一是住房到底是什麼産品，是投資品還是消費品，住房發展的宗旨是什麼，是為了投資賺錢還是滿足居民的基本居住條件，在這裡有明確答案。住房是消費品，政府嚴厲遏制與打擊住房投機炒作；二是住房市場有泡沫，住房的價格高不高，不是看有沒有人購買，不是看住房投機炒作如何，而是看居民的實際住房支付能力及居民可支配收入增長速度。如果以這兩個標準來衡量，當前全國許多地方的房價泡沫已經不小了。政府已經間接地承認當前國內不少地方房地産泡沫嚴重。不過，要保證這一條的認真落實，就得有一個科學的住房價格統計體系及評估體系，否則地方政府對當地的住房價格高低可人為的操控。就如當前的住房價格上漲，實際的房價水平上漲遠遠高於政府公佈的統計數據一樣。

　　其次，為了打擊房地産投機炒作，進一步強化的住房的各種稅收工具。比如加強住房交易稅和住房交易所得稅，要求住房財産稅徵收試點展開。對於這些房地産稅，除了住房財産稅沒有出臺還不知道什麼內容之外，對於住房交易稅及住房交易所得稅，如果不採取嚴厲的或高的累進稅政策，要想通過房地産稅來達到遏制住房投機炒作是不可能的。比如，在香港及新加坡，最近都出臺了對住房交易嚴厲控制的稅收政策，從而使得住房投機炒作得到某種程度遏制。而且國內這種十分溫和的住房交易稅可能起到作用是十分有限。政府一方面要對住房投機炒作嚴厲打擊，另一方面不通過嚴厲的房地産稅來限制。兩者在政策及經濟邏輯上都是相悖的。對於住房財産稅如何還得看出臺的內容是什麼再可評述。

　　第三，對於這次差別化的信貸政策，重點放在第二套住房的首付比例提高上，利率水平則與以前相同。對於第一套住房信貸彈性在商業銀行，這就得看央行今年的貨幣政策是如何展開了。如果信貸規模嚴格控制，那麼第一套住房的利率及首付都會提高，甚至於取消優惠利率，如果信貸規模控制不嚴同，那麼第一套住房的優惠的信貸政策又可能放開。這對商業銀行有較大自主，同樣也面臨很大不確定。不過，對於第二套以上的住房的利率與首付，對於不同的地區，增加了央行酌情權。為了強調政策嚴肅性，新國八條加上對違規者的處罰條文。

　　第四，新國八條要求各地方政府全面落實住房限購令。即本地居民可以再購買一套住房，而外地居民可有條件地再購買一套住房。第三套以上的住房禁止購買。並且這種限制令在全國所有的城市開展。我早就説過，地方政府的限購令除了鼓勵有了一套住房的居民再購買一套住房之外，它所起到作用是十分有限的。因為，如果有合適的信貸政策，居民是沒有能力也沒有意願進入住房再購買第二套以的住房的。試想，如果沒有好房地産稅收政策，購買一套住房的居民都可能用這一套住房來投資，那麼購買第二套以上的住房的居民豈能更是投機炒作的工具呢？一方面要嚴厲遏制住房投機炒作，另一方面又鼓勵居民購買第二套以上的住房，那麼新國八條本身就存在的內在矛盾。可見，新國八條沒有政策上的一致性，看上去是各職能部門把各自主張的東西放在一起的拼盤。如果新國八條出臺時就面對這些問題，那麼新國八條的信度就完全被自己所弱化。給新國八條2011年的執行實施增加不少不確定性。

　　第五，加大保障性安居工程建設力度，嚴格住房用地供應管理，以及問責制，都是國十條的內容，增加東西有一些，但不多。而且這些方面應該不是這次房地産宏觀調控的重點。重點應該放在嚴厲打擊房地産投機炒作上，放在擠出房地産泡沫上。不過，問責虛假信息也是新國八條的新內容。關鍵的問題政府如何來落實，如何來追究這種虛假信息的責任。

　　總之，新國八條出臺既説明了當前國內房地産市場面臨的問題太糾結、太嚴重，也説明了政府對這些問題有清醒的頭腦，並有決心來調整。但是，如果化解當前房地産問題不放在“去投資化”、“去賺錢效應”上，並採取嚴厲的住房信貸政策及房地産稅政策，要達到擠出房地産泡沫、保證居民的基本居住條件改善是不可能的。