時評：房地産政策重點仍在增加供給

　　摘要：近期房地産政策頻繁出臺，繼續重申對房地産的嚴厲調控。繼去年國慶前宣佈停止三套房貸款後，1月26日新聞顯示，除在各大城市推出限購令外，二套房首付將繼續提高，從國慶時的50%首付比例再提高到60%，同時貸款利率不低於基準利率1.1倍。

　　近期房地産政策頻繁出臺，繼續重申對房地産的嚴厲調控。繼去年國慶前宣佈停止三套房貸款後，1月26日新聞顯示，除在各大城市推出限購令外，二套房首付將繼續提高，從國慶時的50%首付比例再提高到60%，同時貸款利率不低於基準利率1.1倍。與此同時，重慶、上海的房産稅試點也已啟動，並有報道指出將在全國推廣。而且國務院已經明確要求地方政府確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。在眼花繚亂的房地産調控“組合拳”面前，有理清房地産業供求關係這一主線，才能穿透房地産市場亂象之迷霧，對各項政策的制定初衷及其預期效果作出準確判斷。

　　當前房地産價格居高不下的兩個原因，一是通貨膨脹背景下，投資渠道不暢，實體經濟效益下滑，導致流動性氾濫于房地産，這不屬於房地産調控可以解決的問題。二是地方政府對土地財政的過度依賴仍未解決，導致土地與房地産的供求關係扭曲問題一直存在。由此可知，房地産調控的重心仍然是供給方調控。而理順中央-地方的財政分配結構，解除地方政府的土地財政症，成為房地産市場調控的關鍵環節。

　　必須反復強調的是，房價上漲的根本原因是供給不足而不是需求過剩。居民住房需求確實是存在剛性的，在地方政府和開發商仍然人為製造供不應求的扭曲市場環境下，不斷將政策壓力加諸購房即需求方身上，不但不能降低購房者的需求總量，反而會把新增的調控成本全部轉嫁給購房者。

　　以此為參照係，反觀最近的房地産政策，不難發現“提高首付比例”、“取消優惠利率”、“限制第N套住房消費”等政策手段，仍屬於需求方調控的範疇，還需要加大土地供給方面的力度。

　　事實上自2008年以來，我國房地産調控已經出現了一系列強調增加供給的政策，例如增加商品房土地供應，提高中小戶型比例，加大廉租房興建力度等。但這些政策的順利推行必須建立在地方政府擺脫對“土地財政”的依賴，回歸市場規則管理者的本位之基礎上。但從2010年全國範圍內“地王”頻出，實際土地成交普遍無法完成目標的情況看，對增大供給的調控依然不足。

　　必須看到的是，“土地財政”困局的根源，是中央與地方的財政分配比例不合理，而不是由於地方政府的收入來源不夠多，解決土地財政的最終目的，是為了實現中央-地方的財政分配比例合理化，從而扭轉地方政府在“土地財政”下，以賣地收入最大化為目的引致的種種市場規則扭曲。降低從居民身上變相抽取的土地紅利。

　　倘若存量財政收入的中央與地方分配比例不改，即使地方政府得以開徵再多的稅項，也只能是在增量財政收入上提高地方收入，而這一收入來源，無非是通過增加居民納稅額度實現的。這就無法體現降低居民生活成本的政策初衷。

　　與此同時，實行保有環節徵稅的前提，是降低開發和銷售環節的系列稅負，諸如營業稅、契稅、土地增值稅等，徵收房産稅的同時，是否降低相關稅負，也成為政策進一步合理化的課題。

　　總之，判斷房地産政策的標準只有一個，那就是能否增加供應量，降低開發、銷售、購買、持有成本。無疑，2011年我國面臨克服通脹與實現經濟結構調整的雙重考驗，累積了巨大金融風險和民生怨懟，房地産調控成為攸關全局的關鍵，而解決中央-地方財政分配結構，扭轉地方政府對土地財政的依賴，已經成為無法繞過的攻堅環節。