北京樓市調控細則2月15日前出臺 二套首付六成

　　昨天，北京市已經開始執行新的住房轉讓營業稅政策，一些區縣的辦事大廳已經貼出了告示，昨起網簽的二手房，不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅，滿5年的將免徵收營業稅。此外，記者從北京市相關部門了解到，北京落實“國八條”的地方調控細則，目前正在研究擬訂中，將在下月15日前出臺。

　　根據北京房地産交易管理網的數據，1月27日當天北京的二手房網簽量突破2000套，達到2093套。比“國八條”出臺前的26日突增了86.2%。業內人士分析，春節前北京二手房市場的交易量預計持續走高。

　　【政策營業稅】

　　新稅政以網簽時間為準

　　前天，財政部、國家稅務總局聯合發出《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，明確從28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額徵收營業稅。

　　記者昨天從多家房産仲介了解到，昨天一早，朝陽、海淀等區縣的房屋交易大廳，辦理過戶手續的人相比27日有了明顯的增加，並公示了地稅政策：凡在2011年1月27日之前網簽的，按原政策執行，1月28日(含28日)後網簽，個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅，滿5年的將免徵收營業稅。

　　辦理過戶手續的邢先生表示，他新購置的二手房為不滿5年的普通住房，雖然已經錯過了可以享受差額繳納營業稅的時段，但由於擔心新“國八條”中，其他規定細則的出臺，所以依然決定儘快辦理過戶手續。

　　27日二手房網簽2093套

　　從“國八條”出臺後的第一天，北京各大房産仲介的諮詢電話就沒有停過，其中不少都是因為看到調控新政，為了避免受到新政落地影響而提前購房。1月27日當天北京二手房網簽量達到2093套。

　　中原地産分析顯示，北京歷史上共出現過9次單日過戶量超過2000套，其中2009年有5次，去年有3次。去年曾出現過的高峰，有部分是因為經適房集中轉商導致的，而此次突破2000套則大部分是正常的交易。

　　我愛我家集團副總裁胡景暉表示，現在距離春節還有數天，北京針對“新國八條”的落地細則尚未出臺，在這一段空當期，不少購房者，尤其是改善型購房者為了能趕上政策末班車，而搶在年前買房。因此在細則最終出臺之前，北京二手房單日網簽量或將再創歷史新高。

　　中原地産統計數據顯示，1月來北京已經出現了明顯的二手房交易高峰，其中單日突破千套的交易日達到了10天。1月來北京二手房交易住宅套數已經達到了20993套，預計全月很可能突破27000套，創造2010年5月以後的紀錄。

　　■ 算賬

　　轉讓200萬住宅多交8萬

　　以原價150萬，現價200萬普通住宅為例，不滿五年轉手，按照原政策，需要交納的營業稅為：(200-150)5.5%=2.75萬元，但按照28日後的新政策，將需繳納全額稅款，為：2005.5%=11萬元。兩者相比，執行新政需比原政策多繳納8.25萬元。

　　【政策房貸】

　　多銀行落實“二套房首付六成”

　　七家銀行公佈執行日期，分別在26日至31日之間

　　26日，新“國八條”出臺，個人購二套房首付提高到60%。鏈家地産通過與其合作的各銀行了解到，目前北京已經有7家銀行公佈了執行二套首付六成的日期。

　　另據記者了解，雖然還有一些銀行尚未公佈最終方案，但是實施細則已經進入內部報批流程，近期也將執行。

　　7家銀行確定執行時間

　　據“鏈家地産”市場研究部、偉嘉安捷等貸款仲介機構了解到，目前，北京已經有7家銀行確定了開始執行新政策的時間，分別是浦發銀行、花旗銀行、交通銀行、深圳發展銀行、光大銀行、華夏銀行以及農業銀行。

　　各銀行執行新政策的時間不一致，其中最晚的截止到31日，而最早的在26日即開始執行，另外5家銀行都選在27日執行。同時，各銀行執行標準也有不同。從商業貸款的流程上看，有的銀行是以最初受理業務為節點，即遞交證件齊全後，基本處於流程的第一階段；有的銀行是以徵信為節點，即在面簽後，基本是截止在流程的第二階段；有的銀行是以初審通過為執行節點；最為嚴格的是以批貸為節點。

　　據記者了解，浦發銀行總行已向各分支下發了房貸新政，包括第二套首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍等。農行有計劃在2月1日實施新政，但此計劃並沒有正式向分支行發佈。

　　二手房首貸利率將上浮

　　偉嘉安捷介紹，北京各商業銀行對二手房首次貸款人群的下浮優惠利率亦有所調整，預計春節過後各商業銀行可能會逐漸取消或上浮8.5折的低優惠利率折扣，調整至9折或者基準利率，借款人應做好相應的準備。

　　■ 影響

　　全款購房交易量預計有增長

　　機構統計稱，二手房貸人群約佔總房貸人數四成左右

　　春節前新“國八條”的重磅出臺，對購房人造成不小的困擾。偉嘉安捷統計，這兩天購房人諮詢政策的電話“絡繹不絕”，比平時翻了一倍。

　　此次執行新“國八條”政策後，部分銀行執行二套房首付的動作迅速。基本沒有給客戶留有緩衝時間，而目前沒有執行新政的銀行也有可能在近期出臺執行時間，所以更換銀行貸款也存在一定風險。目前遇到此類問題的客戶大部分在準備增加首付款。從二套房首付提高到六成來看，已有一套住房的置業升級家庭可能會産生短時期的觀望情緒，對今年一季度的交易量會有一定程度的影響。

　　對於一些尚未明確執行時間的銀行，購房者也趕在節前搶貸節省購房成本。

　　偉嘉安捷統計，二套房貸款人群約佔總房貸人群四成左右，受政策影響而暫時擱置貸款計劃的可能佔20%左右，另外一部分置業升級家庭綜合考慮後，可能會選擇全款購房，造成全款買房交易量的一定增長。

　　■ 專家分析

　　“限購令影響兩成購買力”

　　專家預計超60個城市實施更嚴限購令

　　新“國八條”中還要求，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。

　　中原地産張大偉認為，此次的限購令相比之前的北京版的限購政策更嚴。外地人已有一套不得再買的政策很可能影響目前市場上10%左右的購房人群。另外對本地人嚴查存量的約束也將影響10%左右的購房者，中原地産預計市場將最少減少20%的購買力。他認為，若完全以信貸記錄來判別是否是一套房，將打擊真正剛性購房者，導致外地人在京不能改善住房。北京市住建委節後應該會出臺具體如何界定幾套房的標準，避免誤傷剛性需求。

　　專家預計將有超過60個城市實施嚴格的限購令，可能明顯地影響2月份以後的市場交易。