房産稅靴子落地 資金會大量流入股市嗎

　　胡嘉

　　1月27日晚間出臺的房産稅政策，僅從表面看是靴子落地，高舉輕打。筆者認為，政策本身的實質意義比表面形式更重要：看似房産稅只向前邁出了一小步，但對房地産行業及房地産稅收體系來説，這一小步，實際上已是一大步。住房持有環節的稅從無到有已經是一個標誌性的事件，而隨著更多城市將推出房産稅，同時伴隨著中國老齡化社會以及劉易斯拐點的來臨，房地産是否仍然是中國家庭主要的投資渠道和理財方式？房地産是否仍然如過去十年一樣是一個充滿吸引力的高回報行業？房地産股究竟具不具備投資價值？房地産市場資金會不會大量流入股市？

　　我的答案：不會，願望很美好但現實很殘酷。全國存量商品房目前市場總價約為100萬億，曾有很多學者認為限購令出臺後會有相當一部分房地産資金流入到股市，但恐怕事與願違。首先：房地産投資資金大多乃居民閒置資金且可以長期持有世代相傳，既可自住出租亦可保留存放，不存在“割肉之説”；其次：通脹預期長期存在，房地産投資回報率遠高於貸款利率及股票，基金等有價證券的平均收益率；最後：股市從來都不缺資金缺的是長期投資的信心，而這種信心來源於制度的完善。

　　那麼，房地産股究竟具不具備投資價值？

　　近一個多月來，地産股超額收益明顯，顯露出一定的防禦性，目前估值仍處於歷史底部，未來股價走勢無外乎根據基本面表現，按兩種情形演繹：銷售增，政策打導致估值被摁在歷史底部,但由於業績增長,股價也將向上修正；銷售疲軟，量價齊跌，調控目的達到，政策有鬆動可能，否則進一步超調將導致土地流拍，投資下滑，對經濟增長及財政增收會帶來顯著負面影響 (這個傳導過程很快，2008 年為6 個月)，政策最後仍得放鬆，若此，地産股將迎來政策轉向帶來的趨勢性機會。

　　所以可以大膽得出結論：地産股底部確認，具備很好的投資價值。隨著房地稅符合預期的推出，新一輪樓市調控政策已悉數落地，2011 年樓市調控政策就此清晰，地産股面臨的短期政策壓力已經釋放，由於地産股估值水平已處歷史低位，中期將呈現底部不斷抬高的上升趨勢（緩慢但重心逐步上移）。建議關注全國龍頭股保利、萬科、金地，區域龍頭股首開股份、蘇寧環球、中南建設；區域成長股華業地産等。