房産稅開徵：打擊投機 保障合理購房

　　葉鋒~魏宗凱~徐旭忠

　　“劍指”投資投機性需求，保護合理購房需求，用於保障房建設等“民生之需”……備受關注的上海、重慶兩地房産稅方案27日終於露出真容。房産稅試點究竟向樓市釋放出哪些信號？

　　打擊投資投機性需求

　　根據上海２７日出臺的《上海市開展對部分個人住房徵收房産稅試點的暫行辦法》（下文簡稱《辦法》），徵收的對象為：上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房。同時明確對上海居民家庭給予人均６０平方米的免稅住房面積予以扣除。

　　“如果一個三口之家，原來已擁有一套１５０平方米的住房，現又新購一套１１０平方米的住房，則人均住房面積已超過免稅標準，因此該居民家庭新購住房中超出免除標準的部分面積，即８０平方米，須按規定繳納房産稅。”上海市財政部門負責人舉例説明。

　　稅率方面，上海體現出“差別化”：適用稅率暫定為０．６％，但對應稅住房每平方米市場交易價格低於上年度新建商品住房平均銷售價格２倍（含２倍）的，稅率可暫減為０．４％。上年度新建商品住房平均銷售價格則由統計部門每年公佈。

　　重慶作為個人住房房産稅改革試點，宣佈從１月２８日開始向個人房産徵收房産稅。重慶市市長黃奇帆表示，重慶主城９區內存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房，將被徵收房産稅，這涉及１０％的人數，主要針對富人群體徵稅，其稅率為０．５％－１．２％。

　　黃奇帆介紹説，重慶市房産稅改革試點採取分步實施，首批納入徵收對象的住房包括：個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房，高檔住房是指建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價２倍（含２倍）以上的住房；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。未列入徵稅範圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入徵稅範圍。

　　“這是對投資投機性需求的精準打擊。”復旦大學房地産研究中心主任尹伯成説，房産稅開徵後，增加持有環節的成本，短期內必定會對試點城市的房地産市場造成利空影響，將有助於抑制投資投機需求，有利於穩定房價。

　　“有保有壓”

　　照顧合理購房需求

　　房産稅的徵收，是否會增加普通購房者的成本、是否會“殃及”剛性需求？這是市場十分關注的問題。從目前的方案看，滬、渝兩市的房産稅對各類購房需求是“有保有壓”，並照顧到了合理的購房需求。

　　上海的《辦法》規定了幾種退還、免徵房産稅的情況。比如，上海居民家庭在新購一套住房後的一年內出售該居民家庭原有唯一住房的，其新購住房已按規定計算徵收的房産稅，可予退還；上海居民家庭中的子女成年後，因婚姻等需要而首次新購住房、且該住房屬於成年子女家庭唯一住房的，暫免徵收房産稅等。

　　上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生説：“房産稅不會影響合理的購房需求。”重慶市市長黃奇帆則表示，重慶房産稅徵收範圍只涉及１０％的人群，主要針對高端房産業主和炒房客，不會增加普通百姓的購房負擔。與此同時，為減輕首次購房者的負擔，重慶繼續保留實施首次購房按揭貸款抵扣個稅的財政補貼政策，確保百姓剛性購房需求。

　　增資金“活水”

　　“援建”保障房

　　房産稅作為地方稅，其收入進入地方的“錢袋子”。目前在上海、重慶的試點階段，房産稅收入規模較為有限。但隨著徵稅對象、稅率以及地區的調整、擴大，房産稅將成為十分可觀的地方“財源”。如何使其避免成為地方的“私房錢”而做到“取之於民，用之於民”，殊為關鍵。

　　中國稅務學會理事、上海財經大學教授胡怡建説，在世界許多國家，房産價格高，繳稅多，用於教育和治安的資金多，納稅人直接從中受益。我國包括房産稅在內的財産稅與其他稅在用途上是沒有區別的，納稅人繳納財産稅沒有真實感受到財産稅的受益，“應考慮房産稅的特點，讓其直接惠及納稅人，來調動納稅人的積極性，以及感受到納稅的必要性”。

　　國務院相關部門負責人表示，為充分體現調節收入分配的政策目標，改革試點徵收的收入將用於保障性住房特別是廉租房和公共租賃住房建設等，以解決低收入家庭住房困難等民生問題。從目前上海、重慶兩地公佈的細則看，房産稅用於保障房建設的意圖均十分明確。

　　“保障房尤其是公租房的融資是困擾各地的難題，房産稅能起到多大的‘支援’作用，值得關注。”復旦大學住房政策研究中心執行主任陳傑説。

　　多位專家還建議，應借房産稅改革之機，推進地方財稅制度的改革，建立公開透明的決策和監督機制，保證稅收所得用於公共品與公共服務的提供。