旅遊地産切忌粗放式開發

　　裴鈺 文化旅遊學者

　　“十二五”開局之年，中國旅遊業即將變身“中國旅遊地産業”嗎？自去年起，國家房地産調控出現“疏導”新方略，引導充裕的流動性進入商業地産，從而有效抑制住宅市場的投資性行為。2010年9月2日，保監會發佈《保險資金投資不動産暫行辦法》，規定險資可以投資商業不動産，但不得以商業地産的方式開發和銷售住宅，約4500億險資下水商業地産，加之連續爆炒房地産業將失去支柱産業定位，真真假假之際，以“國際旅遊度假區”為主的新一輪地産潮開閘，一發不可收拾。央企、國企、民企、外企大舉進軍旅遊業，巨量國家資金、銀行資金、民間資金，乃至境外對賭人民幣升值的熱錢，更是集中投入旅遊地産，推波助瀾。去年，逾千項大型旅遊綜合項目簽約，投資總額超萬億，僅廣西北部灣經濟區開發，其中大旅遊項目就計劃投資910億。由此，“十二五”的中國旅遊業，已醞釀前所未有的産業泡沫。

　　旅遊地産是指在旅遊功能區（Tourism Regional）內，涉及旅遊及其相關領域的基礎地産建設，以及區域服務業的系統構建。新一輪旅遊地産熱的最新特徵有四：1、旅遊地産逐漸成為部分省市“十二五”事實上的戰略支柱産業；2、從京滬等一線城市，轉為國內二三線城市，乃至縣域經濟體；3、與旅遊景區的深度融合；4、涉及區域開發的根本利益。除了傳統的項目運營方式，開發商反客為主，統一打包景區。

　　趕赴旅遊盛宴，目前出現了這樣的趨勢。第一，利用投資聯盟、私募基金等方式，可以有效分散風險。由於旅遊企業證券化程度較低，其交易往來可以不必完全公開。地縣級旅遊統計系統不完善，其投資收益統計“主觀自由度”較大，因此，開發商具備了較大的操作空間。

　　第二，地方政府苦於無資金，故希望引入大旅遊地産項目，提速基建和城鎮化。開發商投其所好，熱炒項目概念，如促進就業，增加政府收入、加速城鎮化等，項目締結之時，地縣級政府常常被以大項目捆綁套牢。

　　第三，儘管地産調控政策密集，空前嚴厲，但旅遊地産可通過一二級土地開發聯動直接獲取相對的廉價土地，通過旅遊地産項目之囊，囤積到最優質和最稀缺的林地、農地、旅遊用地，以及豐厚的自然資源。

　　第四,強調項目建成後須有3—5年的營銷推廣的“窗口期”。其實，中國旅遊業早已飽受虛火煎熬，酒店熱、高爾夫球場熱、主題公園熱，一波未平，一波又起，高燒持續不退，比如，桂林在1980年代，遭遇資本熱炒“酒店熱”，眾多高檔酒店如雨後春筍，投入運營後開房率驟降，普遍出現虧損，由於外債集中償還，當地經濟一度不堪重負；1990年代又遭十多億外資爆炒高爾夫球場，4個國際級球場建成後虧損嚴重，銀行配套資金旋即被套入苦海。類似苦情，全國旅遊中心城市或輕或重，無一倖免，由此，釀就了中國旅遊業發展的真實面目：積貧積弱，多年來，境內外旅遊接待人次雖持續穩步增長，但行業效益一直低迷不振，如今，僅以遊客接待人次、旅遊總收入、增長率，已不能真實反映中國旅遊的産業收益。

　　據國內省市“1998—2007年旅遊要素投入/産出效率”統計，國內只有廣東（252.67%）、北京（120.47%）、上海（111.37%），處於“有效（≥100%）” 分類，而目前旅遊地産高燒區，如江西53.18%、吉林58.08%、內蒙古52.70%，分列“無效率”的最低分類（≤59%）。另外，2008年，全國星級飯店客房保有量約159萬間，41.7%處於閒置狀態。因此，新的大項目大投入的粗放方式，已無力於助推旅遊業的産業轉型。

　　“十二五”期間，旅遊業總收入預計年均增長12%以上，而國內旅遊地産年均增長為18%—24%，雙雙大幅提速，但是旅遊業發展的核心依然是轉型與升級，加快信息化，提高旅遊製造業比重，積極推動中小旅遊企業創業板上市。面對一輪又一輪的旅遊地産熱，我們須及時警醒，《旅遊法》出臺在即，須對“旅遊地産”發展和運營進行週密的法制構建，其次，應儘快有計劃、有步驟地啟動旅遊房地産資産證券化業務，緩解投資風險；再次，加快鋪開分時度假、度假休閒點數制的先行先試，及其配套的政策法律建設，加快實現旅遊度假的民生轉型，從而有效解決旅遊地産居高不下的空置率難題。地産企業應該同時掌握地産和旅遊兩個市場的細分，從而精準定位兩大市場細分的“交集區”，避免埋下項目運營後的較大隱患。