新國八條出臺 專家稱兔年二手樓市先抑後揚

　　“新國八條”出臺，專家認為對上半年廣州二手樓市影響將比較明顯

　　羊城晚報記者 孟慶利

　　26日，國務院出臺“新國八條”，研究部署新一輪房地産市場調控措施，包括二手房營業稅未滿5年全額徵收、二套房貸首付不低於六成。專家預測，兔年廣州二手樓市“先抑後揚”幾率大。

　　來自仲介的數據顯示，2010年廣州總體二手住宅套均總價比2009年增加了20.16萬元/套，漲幅達29.5%。

　　二手樓市“先抑後揚”幾率大

　　數據顯示，2010年廣州全市10區全年的二手住宅登記宗數為95939宗，同比減少13.9%，佔一、二手住宅成交量總和的62.4%，比重創了最近十年的新高，可見廣州二手市場已起到絕對主導作用。

　　滿堂紅研究部高級經理周峰預測，“兔年”上半年基本上會圍繞繼續收緊信貸規模等“做文章”，同時，地方政府對限購政策何時放鬆還有“不明確性”，二手市場在經歷3、4月份的一波“陽春高潮”後，會馬上轉入短期調整，上半年的成交量將比去年同期縮減兩成左右。對於國務院出臺的“新國八條”，周峰表示，新政策對廣州的影響在上半年會比較明顯，可能會令上半年的一手、二手樓成交大幅減少。但新政策具體對廣州的影響還要看廣州的執行力度，而目前房管局對於查清夫妻共有財産還比較困難。

　　周峰表示，下半年部分壓抑的需求會快速入市，且在新取房産證的次新房供應配合下，整個下半年的成交量將比去年同期略微增加，故預計全年的廣州二手住宅登記量比2010年縮減10%。周峰判斷，房産商在郊區或者中心區外圍降價可能會使房價到達政府調控預期，故全年二手成交量可能會下降四成左右。

　　價格方面，從統計數據看，2010年平均同比漲幅在30%以上，2011年的漲幅或許縮窄到20%以內，即全市的二手平均價在1.3萬元/平方米左右。而白雲大道、同德圍等板塊的漲幅應會繼續領先於全市，珠江新城板塊2萬元/平方米以下的物業將會逐步消失。

　　二手住宅年度增值20萬元/套

　　滿堂紅研究部將2009年、2010年全年廣州市各區二手住宅買賣套均總價做對比發現，2010年廣州總體二手住宅套均總價為88.43萬元/套，比2009年增加了20.16萬元/套，漲幅為29.5%。二手住宅套均總價變化幅度最大的是花都區，達到53.1%，而天河區的二手住宅套均價為111.36萬元，絕對數值增加32.29萬元/套，位居各區之首。二手物業增值，主要是市政配套設施完善、舊城改造刺激新生需求、購房投資理念逐漸普及等因素所致。

　　今年二手寫字樓被看好

　　去年，在住宅市場接連遭受調控政策打壓的前提下，部分資金相對充裕的投資客開始轉移到二手寫字樓市場，但從實際成交的個案看，投資客的操作對象較偏向於專業市場的附屬寫字樓和傳統商務區的寫字樓物業，譬如環市西路廣州美博服裝城6至12層共有259宗寫字樓交易，排在年度二手寫字樓宗數首位；而光大銀行大廈兩層寫字樓交易則位居套均面積的頭位。

　　周峰分析，二手寫字樓物業市場在2010年的表現可圈可點，但未能形成“多點開花”的局面，買家以個人名義操作為主，投資、保險、商貿等企業入市比例不算高，故大面積的成交個案不多。2011年才是廣州商用物業市場成交爆發的重要時刻，估計保險企業會大舉入市，但“魚龍混雜”的市場仍有可能令部分投資客操作失誤。