房産稅力度溫和 對房價和股價壓力不大

　　落實于重慶和上海作試點形式推行房産稅，條款大致與早前傳聞相若。國務院常務會議于27 日晚同意，在重慶和上海試行徵收房産稅，並於28 日生效。具體內容概括如下：

　　上海：

　　徵收對象：上海居民第二套或以上的住房，或非上海居民的新購住房(備註：只對人均居住面積達60 平方米以上的部份徵收)

　　稅率：暫定為0.6%，房價低於上年度一手房均價2 倍的，則為0.4%(備註：房産稅暫按應稅住房市價的70%計算)

　　豁免範圍：人均居住面積不超過60平方米；或購新房1年內把舊居出售

　　重慶：

　　徵收對象：獨棟商品房(如別墅)；新購房之均價高於兩倍；非本地居民的第二套或以上之新購房稅率：新購房價格超過均價3倍以下，稅率為0.5%；3-4倍收1%；4倍以上收1.2%

　　豁免範圍：存量獨棟商品房為180平方米，高檔住房為100平方米

　　條款溫和，保留日後調節力度的靈活性。綜觀這次房産稅內容，對大部份業主而言的平均稅率只為0.4-0.5%，徵收的範圍也不大，例如重慶市政府官員便表示，以已公佈的條款而言，一年的稅收收入只有約2 億元人民幣。因此，我們認為稅項力度與早前傳聞的力度相若，並沒出現較預期為嚴厲的情況出現。這情況也配合我們于策略報告所指出的構想格局，即是政策初出臺時傾向溫和及簡明，以先求運作暢順。假如日後調控房價的影響不彰，政府仍保留調校力度的靈活性。于春節假期之淡季前出臺，時機恰當。由於春節假期于傳統上為房地産市場成交量的淡季，我們認為房産稅於此時出臺，可令其對成交量帶來的即時負面影響和混亂降至最低，可讓買賣雙方于這長假期間消化稅項對其自身的影響。從出臺時間而言，我們認為時機可算恰當。

　　對受影響板塊的成交量會下跌，但對其他城市房價可能反而有刺激作用。儘管條款可算溫和，惟對受影響的板塊(重慶的高端市場和上海面積較大的市場)而言，始終對買方造成心理負面影響，這些板塊的成交量將會下跌。至於房價方面，由於受影響板塊對整理市場的比例不高，預計不會令房價下跌。然而，預計開發商于定價策略上不敢太進取，所以亦限制往後的房價升幅。整體而言與我們認為房價于上半年將持平的看法吻合。但需要注意的是，假如市場預期房産稅將推展至其他城市的新購房，則反而會刺激這些城市的買方在稅項落實前先行購房，對房價反而有利。

　　內房股股價因壞消息已盡出，有反彈機會。對內房股股價而言，于“國八條”和房産稅正式出臺後，將再次進入措施影響的觀察期。由於困擾股價的不明朗因素已清除，而短期內再出現負面消息的機會較低，所以如股價受消息影響而下跌，我們認為反而帶來短線交易性機會。然而從基本面而言，我們維持”同步”的行業評級。（何志忠）