房産稅：短期是靴子落地 中長期是引狼入市

　　報告關鍵要素：

　　“新國八條”之後滬渝再出房地産稅，短期來看，房産稅出臺是靴子落地，但是長期來看，房産稅是引狼入市。我們維持行業“同步大市”的投資評級。

　　事件：

　　上海和重慶同時出臺房産稅。1月27日，上海和重慶同時公佈了房産稅試點方案，明確了徵稅對象、計稅依據、稅率、減免對象等問題，並於28日開始實施。

　　點評：

　　滬渝房産稅試點方案總體溫和，符合市場預期，難對樓市有實質性影響。由於滬渝兩地房産稅在出臺之前已經非常充分地被炒作，各種版本的房産稅預期都存在，此次真正出臺的試點方案大部分內容都在預期之內，甚至有部分條款低於市場預期，方案總體溫和，主要體現在以下三個方面：首先新老劃斷，對於存量住房都免徵房産稅(重慶獨棟別墅除外)，第二是應稅面積的稅率較低，第三是免徵面積大。

　　上海方案：1)徵收對象：本市居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購的住房；2)計稅依據：應稅住房市場交易價格的70%；3)稅率：應稅住房每平方米市場交易價格低於本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%，其他為0.6%；4)免徵面積：人均60平方米。

　　重慶方案：1)徵收對象：個人擁有的獨棟商品住宅、個人新購的高檔住房(是指建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價2倍(含2倍)以上的住房)、在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房。2)計稅依據：應稅住房的計稅價值為房産交易價，條件成熟時，以房産評估值作為計稅依據；3)稅率：獨棟商品住宅和高檔住房建築面積交易單價在上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購第二套(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%；4)免稅面積：一個家庭可對一套應稅住房扣除免稅面積，存量獨棟住宅為180平方米，新購高檔住房為100平方米。

　　滬渝兩地房産稅的出臺意味著短期內靴子落地。市場最為擔心和關注的調控政策“新國八條”和滬渝房産稅連續出臺，未來至少3個月將進入政策觀察期，再出臺專門針對地産行業的調控政策可能性很小。在連續兩天經歷疾風驟雨般重大政策調控之後，行業將進入政策風平浪靜期。

　　房産稅將由“小綿羊”變成樓市真正的“狼”。房産稅目前只是試點，其寬鬆的條例短期內難以對樓市形成實質性影響，還只是一隻讓市場放心的溫順的“小綿羊”。但是長遠來看，房産稅將會是樓市真正吃人的“狼”。無論從政府官員表態還是國際上房産稅的歷史來分析，房産稅的目的不是為了打壓房價，其真正的目的和功能是為了地方政府取得穩定的財稅收入。當前地方政府高度依賴土地財政，在樓市和土地市場火爆的行情中，政府不會犧牲土地財政收入而大力推房産稅，但是眾所週知的道理，地方政府可賣的土地不是無限量供應，房産稅將總有一天會成為政府非常主要的稅收來源。我們認為，房産稅將會超兩個方面演變，其一，試點之後開始向全國推廣；其二是稅收條例(徵稅對象、稅率、免稅方面)將越來越嚴酷。其對於樓市的抑製作用將越來越大。

　　“新國八條”和房産稅的政策疊加效應不可小覷。從兩地房産稅的具體細則分析，房産稅實質影響十分有限，但我們認為不能因此而過分樂觀。1)政策的疊加效應。包含嚴厲限購的“新國八條”和房産稅在同一時間出臺，未來還有可能會出臺收縮流動性的宏觀緊縮政策，這些政策的疊加效應將不可避免。房地産行業並不是“打不死的九頭鳥”，多種政策疊加對於行業的中長期影響還有待觀察。2)房産稅降低了房産的投資保值增值價值。房産一直以來都是居民最佳的保值增值資産，但房産稅的出臺將降低其保值增值價值，居民對於房産的偏好將會發生某種改變。3)房價預期將因房地産稅發生某種改變。決定樓市需求的主體是剛性需求，但是在一個牛市的樓市行情中，投資和投機性房産的定價能力比剛性需求的定價能力更強。隨著投資投機需求被多種政策打壓，投機投資房産的定價能力弱化，將因此改變對房價的預期。

　　投資策略。房地産板塊估值一直接近歷史底部，很大部分原因出於對房産稅的擔憂和恐懼，而滬渝兩地的房産稅方案沒有超出市場預期，懸在地産板塊估值頭上的達摩之劍也終於在落下，地産板塊估值在短期可能會出現利空出盡的反彈。但多種重大調控政策對於樓市基本面的中長期影響將不可避免出現，樓市成交量的下降將會降低行業業績增速，板塊估值中的政策負效應減輕，但是業績正效應卻也會同時減小，地産板塊趨勢性轉好的基礎依然不存在。我們維持對行業“同步大市”的投資評級。

　　(吳劍雄)