限購令推向全國 房地産調控為何再出重拳

　　在經歷了去年的連續兩輪房地産調控後，房價過快上漲的勢頭得到初步遏制，但是部分地區房價依然居高不下，特別是去年9月以後全國房價連續4個月環比上漲。為鞏固和擴大調控成果，繼續有效遏制投資投機性購房，近日召開的國務院常務會議確定了進一步調控房地産市場的八項政策措施，此新政特別是要求地方政府一季度公佈年度新建住房價格控制目標、二套房首付比例提至六成、“限購令”推向全國等措施堪稱史上最嚴，使得此前提出的調控政策進一步“落地”。

　　一季度公佈房價調控目標

　　新政強化了地方政府責任的落實，提出“2011年各地方政府要合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。”北京大學房地産研究所所長陳國強表示，首次把價格目標作為調控成敗與否的重要指標，這是前所未有的。他認為，地方政府是調控政策的執行主體，是政策落實情況的關鍵環節，這次中央把調控壓力傳給了各地方政府。

　　同時，新政還強調了對地方政府的約談問責機制，提出“未如期確定並公佈本地區年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區、市)人民政府，要向國務院作出報告，有關部門根據規定對相關負責人進行問責。”

　　陳國強認為，過去是在落實保障房方面與地方政府簽訂責任書，這是首次對地方政府提出了更具體、更明確的要求，操作性更強。

　　抑制投資投機貸款需求

　　為了進一步抑制投資投機性購房需求，強化差別化住房信貸政策，新政將二套房貸的首付比例提高至六成，貸款利率不低於基準利率的1.1倍，進一步提高了投資投機性需求門檻。

　　北京中原三級市場研究總監張大偉認為，調控再次加強對投資及投機購房者的控制，特別是第二套房貸款增加一成首付，將使得投資者最多只能貸款不到四成，有效地抑制了投機購房，而且避免了金融機構的風險。特別是最近因為貸款額度收緊的影響，部分首套房只能按照基準利率，而二套房更是傳聞將執行1.3倍的利率，對購房者的威懾作用不言而喻。

　　除了在信貸方面抑制投資投機性需求外，新政還從稅收方面提高交易環節的門檻，提出“對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅。”張大偉認為，與之前執行差額收取營業稅相比，新政再次嚴格了二手房交易稅費，5.5%的全額營業稅使得5年內房源再交易成本明顯上漲，將遏制過度炒作。另外，對於備受關注的房産稅，新政雖未明確提及，但提出“各地要加快建立和完善個人住房信息系統，為依法徵稅提供基礎。”陳國強認為，這是為房産稅開徵打下伏筆。

　　“限購令”推向全國

　　新政首次將“限購令”推向全國，提出，“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。”

　　張大偉認為，限購不僅力度加強，而且範圍很可能從現在的20多個城市擴大到60個以上，最終擴至全國。全國性落實對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭限購，相比之前北京等區域執行的限購政策更加嚴格。這一條不僅查新購更是嚴查存量，如果嚴格執行將有效地遏制需求，明顯影響2月份以後的市場交易。

　　陳國強認為，這次新政是對以往政策的深化和細化，更加重視政策“落地”問題，強調政策執行情況。“限購令”推向全國極大地抑制了購房需求，與信貸政策同時運用，容易見到效果。但是他認為信貸和行政手段雖然有效，但屬於短期調控手段，應與中長期調控政策相結合，從增加供給、完善制度等方面來緩解供求矛盾，才能最終達到調控效果。張 達