國八條劍指一二線城市 開發商三四線佈局被加速

　　黃樹輝

　　第三輪樓市調控直指一二線城市，開發商跑到三四線城市搶地的決心被進一步鞏固。1月26日，中國迎來了農曆的小年，而中國樓市則開啟了2011年調控的序幕。

　　就在國務院出臺進一步調控房地産市場政策的當天，廣東一家在香港上市的民營房地産企業老總正在海南澄邁物色可供成片開發的土地。

　　談及對新調控政策的看法，這位在內業赫赫有名的老闆向《第一財經（)日報》坦言：“政策調控越來越緊且將成為常態，開發商的好日子將不會一直持續，現在最重要的是備糧‘過冬’，能搶多少土地就搶多少，加快在三四線城市佔據地盤顯得日益重要。”

　　樓市需求轉向三四線城市

　　在很多業內人士看來，樓市新政“國八條”中最為嚴厲的是，國務院明確要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施。

　　政策提出的“直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市”基本上涵蓋了國內所有的一線和二線城市，這些城市第二套以上住宅、外地人第二套住宅、無法提供社保和納稅證明的外地人第一套住宅，統統列入禁止銷售的範疇。

　　上述接受採訪的房企老總説，一二線城市的調控壓力不言而喻，而政策對三四線城市的樓市影響有限，甚至會把部分一二線城市的需求擠向三四線城市。

　　就在“國八條”出臺的1月26日晚，佳兆業（01638.HK）發佈新聞稿稱，公司通過落實合約安排，以3.52億元人民幣取得東莞沙田鎮五幅相連住宅用地。另外，佳兆業還通過公開競投方式，以1.63億元人民幣成功取得江陰市長涇鎮的兩幅相連住宅用地。

　　儘管佳兆業此次拿地和“國八條”沒有直接關係，但此前佳兆業總裁黃傳奇在接受媒體採訪時解釋，佳兆業作為成長性企業，會要求自身能保持30%以上的年複合增長率，進軍二三線甚至四線城市將給公司提供足夠的增長空間。

　　黃傳奇同時表示，佳兆業的産品定位在二三線城市的剛性需求，“尤其是一些地級市以及一些省會城市，限購可能性小，並且經濟處於高速發展期，剛性需求始終是市場的主導力量，政策都是支持首次置業的，所以不擔心政策的調整。”

　　但與國內眾多房企大規模在二三線城市佈局不同，佳兆業已把觸角伸向四線城市，去年下半年的新增土地儲備有相當一部分位於三四線城市。

　　刀客地産顧問機構董事長謝逸楓向本報表示，去年房地産政策調控下，有部分房企已經開始潛伏到二三線城市進行拿地，或者是收購項目或兼併項目，目的是擴大全國市場和增加市場份額及未來開發量。

　　謝逸楓稱，尤其在今年1月份新政調控加碼的情況下，很多大房企紛紛從一二線城市轉移到三四線城市，例如萬達、萬科、城建、恒大、佳兆業、綠城、保利等開發商今年在三四線城市加快拿地佈局。

　　開發商三四線佈局加速

　　事實上，目前一線城市全部限購，已經使得部分購房者不得不將投資購房的觸角伸向周邊城市，比如深圳附近的東莞和惠州，北京附近的環京都市圈，上海周邊的城市，這些一線城市周邊的城市反而因一線城市的限購而成交量大增，價格亦穩步上漲。

　　中國指數研究院的報告認為，“國八條”此次限購覆蓋範圍更廣、限制更嚴，被迫實施限購的城市預計總數將至少達到40個。

　　中國房地産信息集團研究中心總經理陳嘯天在1月27日的演講中稱，在政府進行了三輪調控之後，2011年一線城市的房價難以鬆動，二線城市可能有所波動，而三四線城市更不用擔心，價格甚至會一直往上走。

　　他表示，從區域上分析，十大城市的成交量比例由原來的26%降至15%。“不是它們減少了，而是三四線城市的成交放量在加快。由於價格泡沫較低，剛性需求為主的中西部城市和三四線城市，房價仍會走強。”

　　深圳另一家在香港上市的房地産企業財務總監接受本報採訪時的表態，與陳嘯天的看法基本一致，認為三四線城市在調控政策加碼背景下反而會出現更多機會。

　　樓市調控政策不斷加壓，開發商的日子或許面臨更多變數。萬科在接受本報採訪時認為，影響房地産市場的因素比較複雜，未來的市場走勢還需要進一步觀察。“調控毫無疑問會對市場産生影響，但順應調控趨勢、産品結構和經營策略符合政策導向和市場需求的房地産開發企業所受影響將相對較小。”

　　實際上，萬科在2010年新增的90個項目中，有相當一部分來自南通、嘉興、鞍山、清遠等三線城市。而恒大地産（03333.HK）、雅居樂(03383.HK)、花樣年、佳兆業等開發商在三四線城市以極低的價格獲取土地，樓面地價僅數百元。

　　縱觀這些在三四線城市積極拿地的開發企業，無一例外的都是頗具市場前瞻能力，總能在調控政策之前得以提前佈局，並規避政策調控風險。

　　而在三四線城市拿地加速，正在給開發商帶來抗擊調控風險的實惠。本報統計顯示，佳兆業在2010年的拿地平均成本較低，全年平均樓面地價約為每平方米963元，在內地拿地十強企業中僅次於恒大地産的每平方米714元。

　　雅居樂地産此前以總代價約1億元，投得海南省澄邁縣一幅商住地塊，總佔地面積約10萬平方米，總建築面積約24.8萬平方米，樓面地價僅每平方米420元。

　　而去年土地新增儲備第一的恒大地産的數十宗地塊均在三四線城市，去年平均土地成本僅為每平方米約人民幣520元。

　　綠地集團的土地儲備量，總量在5000~6000萬平方米，其中三四線城市的土儲比例較大。具體而言，綠地的土儲一線城市、二線城市、三四線城市約各佔三分之一。