葉檀：重慶房産稅兇悍 上海房産稅溫柔

　　每經評論員 葉檀

　　中國住宅地産房産稅時代到來，重磅稅收武器出臺，顯示中國房地産市場投資黃金時代一去不復返。

　　1月26日晚出臺 “國八條”；1月27日晚，重慶、上海房産稅試點細則同時出臺，1月28日實行，沒有給市場留出反應時間。到此，我們對房地産調控的決心不應再懷疑，對於擠除房地産泡沫的效果同樣不應有太大的懷疑。

　　重慶房産稅一劍封喉，殺傷力綿延不絕，越往後效果越明顯，因為房産稅影響的是人們的投資收益預期。

　　房産稅首先打擊投資性購房與高端住宅。按照細則，重慶市房産稅改革試點採取分步實施，首批納入徵收對象的住房包括：個人擁有的獨棟商品住宅；個人新購的高檔住房，高檔住房是指建築面積交易單價達到上兩年主城九區新建商品住房成交建築面積均價2倍（含2倍）以上的住房；在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房。未列入徵稅範圍的個人高檔住房、多套普通住房，將適時納入徵稅範圍。如無存量商品住宅，買首套獨棟商品住宅和高檔住房可以抵扣。其中存量獨棟商品住宅抵扣基數是戶均180平方米，新購的獨棟商品住宅、高檔住房為戶均100平方米。

　　重慶房産稅刀法兇悍，所有存量的高端住宅都將徵收房産稅，所謂高端住宅是指比主城區新建商品住房建築面積成交均價高兩倍的房子，如果以目前市場重慶主城區每平方米均價5000元左右計，也就意味著從每平方米1萬元開始到每平方米1.5萬元，按0.5%稅率徵收；從每平方米1.5萬元到每平方米2萬元按照1%徵收；每平方米2萬元以上按照1.2%的稅率徵收。這一稅率比上海高一倍左右。

　　重慶絕大部分房産屬於均價以下，據付琦先生介紹，每平方米1萬元以上佔比不超過30%，1.5萬元以上的不超過15%。重慶給未來價格與高檔房設定了一個上限，希望房價維持在每平方米5000元左右。

　　相比而言，上海屬於溫柔劍，稅率較低，對存量房網開一面，此前購房者全部成為既得利益階層，他們不會受到房産稅政策困擾。

　　上海居民家庭在本市新購且屬於該居民家庭第二套及以上住房的，合併計算的家庭全部住房面積（指住房建築面積，下同）人均不超過60平方米（即免稅住房面積，含60平方米）的，其新購的住房暫免徵收房産稅；人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按《暫行辦法》規定計算徵收房産稅。

　　筆者計算，一家三口如果購買第二套住房，以擁有建築面積200平方米計，扣除每人60平方米，需要納稅面積為20平方米，以每平方米2萬元計，繳納市場交易價格的70%，適用稅率0.6%，該家庭每年需要繳納的稅額為1680元，完全在可以承受的範圍之內。

　　按照重慶方面的估算，今年徵稅額在2億元左右，與整個房地産市場的稅費根本不成比例。上海與重慶相比只少不多。

　　新購房增量不會太多。由於國務院此前一天出臺的“國八條”對於投資性質的異地購房有明確規定，對已擁有兩套及以上住房的當地戶籍家庭、擁有一套及以上住房的非當地戶籍家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍家庭，暫停在本地向其售房。按照此邏輯，既然本地居民兩套房以上已經被限購，原來擁有高端住宅或者多套房的存量市場，被消泯于無形。

　　房産稅具有象徵意義，具有對未來的威懾作用，具有對未來投資性購房的抑製作用。如果將來房産稅大規模上升，説明購買高檔房與多套房者增加，但購買者增加，説明通脹預期惡化，投資收益遠超購房與持有成本。

　　很多人希望房産稅起到一劍封喉的作用，從短期看這是不大現實的。重慶與上海2011年的房價會受到影響，但其他城市很難預期。可以肯定的是，投資者不可能忽視房産稅的重大影響，如果重慶版的房産稅大行其道，市場必然受到抑制。所有的投資都是風險收益的考慮，當投資者明確地預期未來政策風險不可控制時，該項投資品的風險溢價必定下降。

　　房産稅只是組合拳中的一組，從根本上影響房地産市場的是穩健的可以預期的貨幣政策，是與實體經濟相關的投資渠道的通暢。實體經濟下行而通脹預期高漲，控制房地産投資是不可能完成的任務。

　　終於出臺的房産稅來之不易，我們必須以公共財政的推進來呵護房産稅的合法性，以穩健的貨幣政策與房産稅組成平衡的馬車，以實體經濟壯大與投資渠道的擴充，使民眾從房産稅中獲得財産性收入增長之益。