相比“國八條” 房産稅已不重要

　　早報特約評論員 楊紅旭

　　正當大家都在等著房産稅“靴子”落地之際，新一輪房地産調控“天兵”突降。國務院總理溫家寶26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地産市場調控工作，也即所謂的“國八條”。

　　為什麼此時會出新一輪調控？這有些出人意料，不過又不失情理。主要原因是去年連續三波的調控效果不給力。去年1月的“國十一條”，只讓樓市降溫了兩個月，中間還有春節淡季因素；4月的“國十條”，讓大城市商品房成交量低迷了近四個月；9月底的“國五條”，效果卻不明顯，全國商品房成交量高位盤整，價格反而重新上漲。三波調控的“猛藥”下去，沒能達到預期效果。恰在此時，我國CPI持續上漲，而且今年上半年還將盤踞高位，房價如果繼續上漲，顯然不利於國家抑制高通脹。第四波調控出籠，也算“師出有名”了。

　　新政有八條內容，涉及價格管理、信貸、稅收、限購、土地供應、住房保障、約談問責等，基本上涵蓋了房地産調控各個環節。其主要特點是在進一步強化和落實既有政策的基礎上，于部分領域進一步加大調控力度。總體而言，是一個調控升級版，其中最鮮明的特點是行政干預措施加碼。

　　首先，限購範圍擴大、程度加強。去年以來，陸續有20多個城市實行限購，但絕大多數城市還允許一個家庭新購一套房。而新政規定：各直轄市、計劃單列市、省會城市，和房價過高、上漲過快的城市，對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在本行政區域內向其售房。即是説，全國重要城市都須進行限購，且本地有2套以上房的家庭不能再新購房了。這將抑制很多投資投機性購房需求。

　　其次，首次限制房價水平。穩定房價已進行了很多年，但各地並無明確參照係，大家都不知道一個地區的房價水平多高才算合理。而新政中史無前例地要求：“2011年各城市人民政府要根據當地經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，並於一季度向社會公佈。”不管最終各地制定出的房價控制目標具體為何，畢竟這將成為相對明確的年終考核指標。由此可見，地方政府今年將面臨巨大的壓力。

　　再次，進一步收緊信貸和稅收政策。“調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額徵稅。”以前按差額徵收，現在改為按全額，徵稅基數增大很多，稅負也相應顯著增加。土地增值稅問題去年已有界定，上海等少數城市已出細則，尚未出臺細則的城市或也將出臺細則；個人所得稅以前一般按二手房交易總額的1%～2%徵收。接下來，國稅總局可能要求各地按差價的20%從嚴徵收。“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低於60%”，而以前的規定是不低於50%。關於房貸政策，一直以來商業銀行都有較大迴旋空間，接下來要看央行和銀監會的細則會否大幅擠壓這種空間。

　　最後，嚴格住房用地供應管理。值得關注的是，“各地今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低於前2年年均實際供應量。”這有助於增加未來商品住宅供應量，儘量保持供大於求的市場格局，從而有利於抑制房價。另外，大力推廣以“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地，將導致限價房的規模進一步增加，包括上海在內的多數城市都沒有限價房這一産品，將來全國實行限價房手段的城市可能會大大增加。

　　接下來，國務院或國務院辦公廳或多部委，將會出臺進一步細化“國八條”的文件。原本，人們以為房産稅試點政策將成為進一步抑制房價的“撒手锏”，不料“國八條”實在夠嚴厲，著實搶了房産稅的風頭，房産稅何時出、如何出，實際上已不再重要。

　　（作者係房地産研究人士）