財政部專家賈康解讀房地産稅好處

　　賈康

　　●市場調控需要運用稅收手段

　　●形成導向糾正地方短期行為

　　●調節市場需求抑制囤房炒作

　　●進行收入再分配“抽肥補瘦”

　　關於中國房地産調控問題及房地産稅等問題，現在整個社會都非常關心。我覺得應該更理性和嚴肅地討論這個問題。從全局視野來看，推進房産稅試點應是我們正在進行的新一輪房地産調控當中不可或缺的制度內容。

　　本次宏觀調控與房地産調控新政正在明確樹立起宏觀調控層面的雙軌統籌框架目標。讓政府的歸政府，市場的歸市場。

　　對於在市場軌道上運轉的商品住宅、産權房，政府要在管規劃之下管規則，讓相關主體公平競爭，讓有錢的人自己來做選擇。另外管規則的後面還要管收稅，除了在交易環節徵稅外，同時還要在保有環節收稅，而這恰恰是我們過去制度的缺失。在考慮市場經濟發展和和諧社會大前提下，調控的力度不論怎樣“史無前例”，但在信貸手段、行政手段之外都離不開改革深化、制度建設、法制進步和不動産保有環節稅收制度這樣的內容。

　　地方稅作為一個體系，其中大宗穩定的收入支柱首推房地産稅，因為它可以使地方政府內在地形成一種物質利益的合理引導：地方政府只要專心優化投資環境，提升本地公共服務水平，其財源建設就可以隨著政府職能的履行越來越壯大。這種與市場經濟導向內洽的機制，也就是房地産稅可以發揮的最主要的正面效應，可以支撐整個配套改革。房地産稅成為地方稅體系的支柱，使省以下分稅制由不能落實變成可以落實，使地方政府短期行為得到制度性校正，這是真正可持續的長效機制。

　　當然房地産稅還要有其他稅制來進行配套改革，這裡要強調，房地産稅改革是不可或缺的，對房地産市場也是正面效應，顯然會在房地産供需雙方行為合理化導向上，形成經濟參數和稅負約束，以促進房地産業健康發展。

　　在住房的需求中，第一種類型就是買了房以後自住。有房地産稅後，人們大多會考慮實惠轉而購買小一些的戶型，這種中小戶型需求的上升，正好符合科學發展觀的要求：集約利用土地，緩解土地這種最稀缺資源所産生的制約矛盾，財稅制度的正面效應首先在這方面可以有很好的體現。

　　第二種需求是囤房，認為存錢不如存房子。房子在我手上，我買的就是養老保障。但是如果有了保有環節的稅，房主就會考慮，既然房子是空著的，那麼就可以租出去對衝稅負壓力，這樣整個社會沒有增加一分錢實際投入，一下子提供出很多原來空置的不動産資源，這顯然提高了不動産資源配置效率，使供需矛盾得到了緩解，這種正面效應是非常明顯的。

　　第三種需求是轉手賺差價，我們稱之為炒房。我不認為可以明確劃分投資和投機的界限，所以合到一類。只要在保有環節建立不動産稅即房地産稅，雖然不能説可以使中國的炒房行為一下子消失，但肯定會使之有所收斂。有人説炒樓可以賺很多錢，不在乎這一年不到1%的稅，這句話是有一定道理的，但是徵稅改變的首先是整個氛圍，同時炒房者自己也會掂量炒什麼，會更多地改炒中小戶型，因為接盤買家很可能需要的是中小戶型用來自住。另外，如果擔心中小戶型出手不順利，持有成本可能要炒房者自己承擔，那麼炒房者就會收斂一點。比如，原來炒十套八套，現在改炒五套三套。還要注意，這時候租房市場將活躍起來，很多空置房將進入租房市場，另外政府的廉租房、公租房的大量建設，涌現出來大量低端的有效供給，“夾心層”也不必再不顧一切地以當“房奴”的悲壯心情去爭搶低端商品房了，那麼炒房者敢像原來那樣無所顧忌、肆無忌憚地炒嗎？他一定要收斂一些。這還是正面效應，可以減少原來瘋炒的力量，不會使我們的住房價格過快上漲，使大起大落這種現象的風險隨之下降，整個房地産市場就會顯得更平穩，更少泡沫。從未來幾十年的時間段來看，我不認為這樣一個稅可以改變我們的城市化率從目前的40%多一路上升到70%-80%過程中房價的上揚曲線，但是有了這個制度因素之後，上揚曲線會變得比較平緩，特別是在演變過程當中，大起大落的波動會減少。

　　另外一個正面效應就是我們社會迫切需要的收入再分配效應。住房保有環節的稅能使住大房、住好房的人對國庫多做一些貢獻，國庫增加這部分收入後，轉過去扶助低收入階層，這是市場經濟承認與施行的按照承受能力“抽肥補瘦”的機制。

　　(作者為財政部財政科學研究所所長)