1.3萬億資金前景不明 千萬套保障房阻力重重

　　□本報記者 韓曉東

　　今年我國將新建保障性住房1000萬套。根據住房和城鄉建設部測算，完成該目標需要1.3萬億元以上的建設資金。分析人士認為，儘管今年中央財政撥付力度可能加大，但全年保障性住房目標完成仍面臨一定壓力，保障房建設資金保障問題仍需進一步落實。

　　一些專家建議，近年來保障房建設進入“突擊期”，該領域應建立長效機制和相應規劃，為相關利益主體帶來合理預期。

　　開發商態度各異

　　“保障房可能不像商品房項目利潤空間那麼大，但收入比較穩定，開發商在其中是介於施工單位和管理者之間的角色。公司最近新拿了一個廉租房項目，今後有可能繼續參與這一領域。”天下置業集團公司董事長陳潛鋒表示。

　　對於今年1000萬套的保障房新建規模，分析人士表示，過去10年以來，我國年均城鎮住宅建設規模為8億平方米左右，包括商品房、保障房、居民自建改建住房以及大型廠礦集資建房。而今年新建保障房若以每套60平米計算，僅該領域就將達到6億平方米，規模可謂空前。

　　“我們計劃三到五年間把中國住房體系基礎打牢固，讓住房嚴重困難的群體較快、較早、較大規模優先得到改善，這是保障房建設高潮。未來保障房的惠及對象還包括目前在城市經商務工的1.5億農民工，以及未來十年城市化轉移的兩億農村人口。”住建部政策研究中心主任陳淮認為。

　　作為重要的建設主體，開發商對於保障房“蛋糕”的態度並不統一。有的積極參與，也有不少仍在觀望甚至規避。一位房企負責人對中國證券報記者表示，大規模的保障房建設在我國算是“新事物”，政策穩定性以及能否順利退出至為重要。“現在建設力度很大，但資金來源、土地、供應比例、分配計劃等內容都不明確，開發商介入這一領域，目前有點博弈的感覺。”他表示。

　　“一些中小開發商熱衷於保障房建設。此外，萬科這樣的公司在保障房建設中比較領先，它們的開發項目有工程化的優勢，利於承接保障性住房。但對於我們走高端路線的公司來講，承接保障房甚至是對既有品牌的傷害。”一家大型房地産企業長沙分公司負責人認為。

　　資金壓力成關鍵

　　根據測算，1000萬套保障房的建設資金將突破1.3萬億元。對此，住房和城鄉建設部要求，各地土地出讓金中不低於10%的收益要用於保障性住房的建設。對於先前執行不力的地市，甚至要以土地收入的20%用於保障性住房建設。

　　今年我國將繼續開展公積金閒置資金支持保障房建設的試點，相關部門將研究制定支持保障房建設的中長期貸款政策。

　　渤海證券發佈的研究報告認為，原先保障房的資金來源主要包括中央財政投入、銀行貸款、土地出讓和土地增值稅、住房公積金增值收益等。2011年，中央財政對於保障房建設的力度還會加大，樂觀預計可以達到1200億元，但後續增長有限。土地出讓金方面，以10%的比例用作保障房建設計算，年內可能達到2000億元。住房公積金增值收益以及銀行貸款預計分別能提供400億元和800億元的資金支持。再加上公積金資金支持保障房試點的籌集資金，全年保障房建設資金為6800億元左右，距離1.3萬億元的資金需求仍有較大缺口。

　　安信證券發佈的研究報告認為，1.3萬億元的保障性住房投資主要由地方投入，而土地收入一直是地方政府用於基建甚至補貼公共支出的重要資金來源。如此大的投資可能意味著地方融資平臺重新大量向銀行借款。停止或中斷其他大量政府投資項目，而這兩種可能性事實上都較小。

　　2010年全國房地産開發投資48267億元，比上年增長33.2%，增速創近五年來新高。國家發改委宏觀院投資研究所副所長程選認為，今年房地産開發投資同比增速預計將達到20%左右。儘管增速回落，但這並不意味著保障房目標完成難度加大，保障房並不完全包括在房地産投資統計領域。但今年的保障房資金供應能否落實，目前仍有些疑慮。

　　除了資金壓力外，土地供應能否順利完成同樣是重要因素。分析人士表示，去年全國房屋新開工面積16.38億平方米，以此規模計算，今年可能有接近三分之一的新開工土地用於保障性住房。儘管同樣存在難度，但並不是難以克服。

　　呼喚長效機制

　　“1000萬套的建設目標並不是不能完成，但不應將它看做不計代價的任務。”社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞認為，從長期來看，保障性住房不可能持續保持年增1000萬套的規模，而應將它看做社會保障體系的重要組成部分。保障房建設是應脫離商品房價高低影響之外的，同時應對保障房的惠及人群進行嚴格定義，將分配公平放在第一位。

　　對於保障房建設以及分配的長效機制，消息人士表示，《住房保障條例》現已進入立法程序，並很可能將於“十二五”期間推出實施。

　　安信證券報告認為，保障房尤其是廉租房完工後的長期維護支出來源，目前並沒有明確方案。從香港等地的經驗來看，在考慮維護、折舊以及相關人員薪資等經常支出後，持有廉租房的利潤率為-14%左右，必須依靠物業出售以及商業租賃融資，而國內顯然還沒有類似長效機制。

　　住建部研究中心副主任秦虹認為，保障性住房資金來源的構成主要包括土地收入出讓金、地方公積金增值收益、中央財政補貼以及地方財政的機動財力。所謂地方財政的機動財力，即地方政府拿財稅收入的一部分做保障房建設資金。基於長遠規劃發展的考慮，政府需要進一步拓寬保障房資金來源，目前新模式探索方向主要鎖定在企業和社會資本參與方面。