海通國際：仍看好財務狀況穩健的地産發展商

　　海通國際

　　中國政府于2010年4月加強推出房地産市場降溫措施，有效減慢房價的升幅，12月房價較去年同期上升6.4%。然而，于下半年平均售價穩定的情況下，交易量有回升趨勢，顯示被壓抑的需求強勁。商品房市場的總交易金額達人民幣5.25萬億元，按年上升18%。在北京及上海等主要城市的情況卻截然不同，在限購令等政策下，成交總建築面積按年大減30-40%，但平均售價的升幅卻遠超出預期。此顯示行政措施並非壓抑房價上升的有效方法，並只應暫時執行。

　　除打擊投機炒賣的政策以及有關保障性住房的長期計劃外，政府亦增加土地供應，以應付真正的住房需求。此等措施嘗試針對住宅市場問題的根源，故此值得讚賞。根據國土資源部的資料，2010年全國土地出讓面積達42.8億平方米，成交總價款為人民幣2.7萬億元，分別按年上升105%及70%。

　　儘管中國人民銀行繼續透過加息及調高存款準備金率收緊貨幣控制，但基礎經濟增長(我們估計2011年增長率為9%)以及流動資金充裕，資産價格得到支持。二三線城市持續城市化，將推動對房屋的需求。我們預料2011年的成交總建築面積將增加15%，相當於過去5年的平均年度增幅，而平均售價則微升5%。2011年的整體市場容量或增加至人民幣6.3萬億元之新高，佔全國國內生産總值最少15%。

　　由於需求旺盛，加上發展商定價靈活，故它們于2010年的銷售數字繼續大幅上升。整體上，發展商均達成于年初訂下的銷售目標。于2010年，十家最大發展商的銷售佔一手市場的9.5%(于2009年僅佔7.3%)，銷售額平均按年上升53%，遠高於行業增幅。于2005年，只有兩間發展商的合約銷售額達人民幣100億元或以上，而于2010年已增加至35間。

　　儘管政策風險依舊，我們仍較為看好財務狀況穩健、業務地域多元化、以及擁有優質土地儲備的發展商。華潤置地(1109.HK,$14.54,買入)及遠洋地産(3377.HK,$5.15,買入)正符合上述第一個標準。我們亦偏好業務遍及全國，並擴展至增長迅速的二三線城市的發展商如龍湖地産(0960.HK,$11.80,買入)及佳兆業集團(1638.HK,$2.75,買入)。擁有優質土地儲備的小型發展商亦提供趁低吸納的機會，包括SOHO中國(0410.HK,$6.32,買入)及融創中國(1918.HK,$2.93,買入)。分析員：侯淩中