舉措不斷 房價調控能否形成包圍圈

　　記者 李文龍

　　新年伊始，關於房地産調控的重磅消息不斷，儘管國家層面沒有出臺後續政策，但是地方版的措施更有力度和針對性，重慶、上海準備開徵房産稅以及一線城市保障性住房建設和供應計劃的公佈，拉開了今年樓市深度博弈的大幕。

　　經過去年一年連環衝擊波般的調控，一線城市樓市降溫趨勢明顯，開發商、投資者集體狂歡的時代已經過去，房價繼續大幅上漲的基礎不復存在。但是去年年底延續的量價齊升現象顯示出房價高企預期依然強烈，調控形勢依然嚴峻。北京房地産交易管理網數據顯示，1月上半月，北京新房成交量為5475套，比去年同期上漲20%。

　　進入新年尚不到一個月，就有濟南、鄭州、武漢等城市加入了限購行列。截至目前，出臺限購令及細則的城市達到20個，限購在二線城市的蔓延顯示出，打擊投資投機性購房仍然是今年樓市調控的重點，依靠限購這一強制性政策來圍剿房價的力度並未放鬆。

　　與此同時，重慶、上海試點徵收房産稅的消息不啻在市場上投下了重磅炸彈。上海今年將做好徵收房産稅的準備工作，重慶將在“十二五”期間對房地産市場開徵高檔商品房房産稅。消息出臺後關於房産稅“靴子”如何落地的猜測鋪天蓋地而來。

　　業內人士分析，由於只是在上海、重慶試點，具體徵收範圍、稅基、稅率如何確定還未落實，房産稅對樓市的影響目前還只限于各市場主體預期和對後市的判斷，還未真正影響到整個市場格局的轉變，也難以對房價形成大力度的壓制。但是人們可以嗅到的是，房産稅的腳步已越來越近，真正開徵時，房價回調將成為不可阻擋的洪流。

　　從全國範圍看，今年流動性收縮已成定局。1月14日，去年的信貸統計數據剛剛公佈後，央行即上調存款準備金率，打響了新年調控第一槍。這對受流動性影響較大的房地産市場將造成一定衝擊。業界普遍預期各家商業銀行的信貸規模將不同程度收緊，整體規模收縮必然帶來各行業份額的相應減少，開發商能獲得的信貸規模會明顯收縮。另一方面，多家銀行已經意識到房地産市場的調整風險，從去年9月份“二次調控”出臺後房地産貸款增幅就逐漸回落。

　　國家統計局公佈的數據顯示，2010年房地産開發企業資金來源中，國內貸款僅增長10.3%，佔全部資金來源的比重僅為17.3%，但開發商自籌資金卻增長了48.8%。當前房企在資本市場融資仍受限，房産信託也受到嚴格管控，儘管去年的銷售業績保證了一定時間內的資金支撐，但在融資渠道越來越狹窄的趨勢下，銷售資金回籠成為開發商唯一可以依靠的來源。

　　據了解，去年不少開發商的銷售業績仍然“驕人”，實際上是“以價補量”。以北京為例，去年全年商品房銷售面積比上年下降30.6%。今年開發商很可能需要以量補價。樓市調控是整體宏觀調控的一部分，去年下半年農産品價格飛速上漲，導致CPI居高不下，今年這些影響因素仍然存在，管理通脹預期將是宏觀調控貫穿全年的重點。而流動性收緊帶來的預期有可能會造成樓市較長時間的觀望，開發商與調控政策、購房者的博弈態勢很可能會發生變化。

　　另外，近兩年高企預期是造成房價飛速上漲的重要原因，供需結構性失衡導致的“一房難求”助長了“搶房”心理。從去年限購、限貸等多項調控措施的效果看，儘管房價上漲的預期仍然存在，但是已經控制住。房價高企一方面是過去幾年高漲預期的慣性，另一方面是因為通脹預期造成了“保值”型購房需求，與過去幾年依賴房價大幅上漲進行投資套利的預期已不可同日而語。

　　因此，房價的最終走向將回到市場中供需雙方的力量對比上來。上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，從供應上分析，隨著2010年開發企業土地購置面積和商品房新開工面積的大幅增加，今年全國商品房供應量將會明顯放量，這將成為防止房價過快上漲的最大因素。

　　保障性住房從2009年各地開始大規模建設後，按照住房建設週期，從今年開始才能形成規模性入市，對於商品房的衝擊和影響實際上剛剛開始。保障範圍的擴大將在一定程度上擠壓商品房的份額，削減公眾的購房衝動和恐慌心理，防止在供需關係之外出現非理性的房價上漲因素。

　　樓市調控是一項系統性工程，建立起合理的供需格局和內在運行機制，形成保障房與商品房並行的雙軌制，塑造理性的住房消費觀念將是一個中長期的過程，近一兩年內難以畢其功於一役。但是矛盾的焦點仍集中在房價，這是當前檢驗調控效果的重要標準，要打贏這場房價調控攻堅戰，手段和措施還需繼續嚴厲。