房産稅改革目標：促進房地産市場健康發展

　　石堅

　　稅收調控政策的運用，無疑能對房地産市場價格産生影響，因為房地産稅負的提高或降低，都能對供給和需求雙方産生不同的影響，問題的關鍵在於如何適度地運用稅收工具。

　　對於房地産價格上漲的不同情況，稅收應採取不同的對策。當房地産價格正常變化或正常上漲時，稅收政策應該保持穩定性，通過中性的稅收政策促進房地産市場的發展。房地産價格總體上漲是一種趨勢，屬於一種正常的狀態，這就不需要政府對之進行調控，政府只需要為其提供外部的發展環境。從稅收政策上講，需要不斷完善房地産稅制，保持稅制的合理性。

　　當房地産價格上漲處於不正常狀態時，就有必要運用稅收工具對之進行調控。稅收政策的基本手段就是增加稅收，提高購房者成本，減少對住房的不合理需求，進而降低房地産價格上漲的水平。因為房地産價格的過快上漲，不僅加大了購房人的成本，更主要的是會給國民經濟發展帶來一系列不利的影響，所以必須運用宏觀政策手段進行調節。

　　在稅收政策實際運用的過程中，尤其要注意稅收調節的度，就是要辯證評估稅收政策的效用，不能過分誇大稅收調控的效果，而應該注意綜合運用多種宏觀經濟工具進行全面調節，實現信貸政策、土地政策和稅收政策的協調與配合。

　　近年來，由於房價上漲過快，給經濟發展和社會穩定帶來了一系列負面影響，政府出臺了一系列的調控措施，在一定程度上抑制了房産交易，進而降低了一部分投機性需求。但是應該認識到，這些措施只是一些過渡性政策，並未實現調控的最終目標。從房地産稅收政策調整的方向而言，必須堅持稅收的公平原則、效率原則和宏觀調控原則，以促進房地産市場健康、有序發展為方向，至少實現調控有力、房地産稅收收入穩步上漲、房地産稅制結構合理等三大目標。

　　第一，促進房地産業健康發展。政府對房地産市場的調控，並不以打壓房價為目的。阻止房地産價格的過快上漲只是手段，而調控的最終目標應該是建立一個有序、平衡和健康發展的市場。稅收政策必須服從並服務於這一目標。那麼，應如何衡量房地産市場是否健康？判斷標準是什麼？筆者認為，一是應保持房地産業和國民經濟的同步發展，房地産業的發展速度應和經濟發展速度基本同步，房地産投資額的提高速度長時期超越經濟增長速度是不正常的，必然會影響經濟的均衡發展。二是應該考慮居民的購房承受能力，使居民的收入水平與房價保持一個較合理的水平。國際上通常用房價收入比，即住房平均價格與居民平均年收入之比來衡量房價是否合理。1998年，聯合國人居組織對96個國家和地區進行了調查，統計結果表明，大多數國家的房價收入比為3-7，即大多數家庭要用3年-7年的全部收入才能買一套住房。當然，這一指標在不同國家會有差異。對於我國而言，由於目前居民收入水平整體上偏低，只能將房價收入比指標作為衡量房價是否合理的一種參考。但是這一指標如果高於15，那就肯定不合理了。三是考慮投資收益率。對於進行投資的購房人來説，其投資房地産獲得的收益率，應該相當於全社會投資的平均回報率，如果相差太遠，就表明房地産市場存在問題。還有一部分居民處於是購房還是租房的選擇狀態，當房價收入比太高時，這部分人會選擇租房。從理論上講，租房的年成本應略低於購房的年成本，才會有利於租房者，但當租房成本十分低廉，大大低於購房者的年成本時，也就是説購房者的投資回報率十分低時，也表明了房地産價格過高。綜合考慮上述三個因素，就可以分析出一定時期之內房地産市場發展的情況，並採取有針對性的調控措施。前一個時期，我國房地産投資膨脹，房地産價格上漲過快，已經超過了經濟正常發展的速度以及大部分居民的負擔能力，政府必須加大調控力度，提高管理水平，促進房地産市場健康發展。

　　第二，保持房地産稅收和房地産市場同步發展。房地産具有透明、不可移動的特點，因而其稅源具穩定性。從經濟合作與發展組織(OECD)成員國的情況看，近40多年來，其以房地産稅收為主體的財産稅收入，都保持了相當穩定的水平，2002年其佔稅收總收入的平均水平約為5.58%，其中發達國家的房地産稅稅收收入比重更高一些。我國200l年-2009年房地産稅收佔稅收總收入的比重分別為3.27%、3.83%、4.50%、5.01%、5.10%、5.17%、5.23%、5.25%、5.26%，低於OECD成員國的平均水平，再綜合考慮費改稅因素，還有進一步提升的空間。

　　第三，保持房地産稅制結構的合理。房地産市場體系包括開發、交易和保有三個環節。從完善房地産稅制結構的目標出發，一方面，應在三個不同的環節都課徵稅收，體現全面調節原則；另一方面，三個環節的稅收要合理搭配，並借鑒國際通行做法、正面經驗以及反面教訓，加大保有環節的稅收比重，體現重點調節的原則。這一點也是由房地産的特點決定的，因為保有環節是房地産的最終環節，而且能充分體現房地産的市場價值。

　　(作者：國家稅務總局稅收科研所研究員)