北京交易最熱小區 房價漲近五成

　　2010年北京50個小區成交最活躍 平均轉手率升至6% 世紀茶貿中心最搶手——

　　交易最熱小區 房價漲近五成

　　2010年是有史以來樓市調控政策最“給力”的一年，卻依然擋不住北京二手房成交突破20萬套、趕超新房的腳步。記者昨日獲悉，中原地産對京城交易量最集中的50個小區進行統計後發現，有6%的房子在2010年發生過轉手交易。其中，位於馬連道的世紀茶貿中心換手率高達16.6%。

　　在成交活躍的帶動下，這50個小區的平均房價漲幅高達36%，其中換手率最高的小區房價一年上漲了近五成。

　　調查

　　交易越頻繁 價格漲得越快

　　所謂“換手率”也稱“週轉率”，以一年為時間週期計算某小區的二手房換手率，就是計算該小區所有房源在一年內發生産權交易的比例。

　　北京中原地産根據房地産交易管理網二手房交易情況進行統計後發現，全市二手房交易最活躍的榮豐2008、九龍花園等50個小區中，總戶數為239294套，合計換手率為6%。這意味著，每100戶中有6戶發生了産權轉移。

　　而在2009年，這一比例還是4.8%。可見一年之中，京城二手房的換手率上升了25%，交易活躍度明顯上升。

　　值得注意的是，2010年有14個樓盤換手率達到了10%以上，部分小區甚至達到了15%以上。房子呼呼的往外賣的同時，價格也發生了快速上漲。而換手率最高的樓盤一年之內價格上漲達到了47.1%。

　　探究

　　到底是什麼樣的二手房最易脫手，價格也長得快？記者統計後發現，位於核心區域、總價相對較低的小戶型最為搶手。

　　統計數據顯示，位於馬連道的世紀茶貿中心成為2010年北京交易最火爆的小區，16.6%的房子都交易過一次。而記者發現，該項目並非普通住宅，而是典型的商住項目，大部分為30-40平方米的小戶型。

　　同樣，換手率排名第三的榮豐2008也是位於西二環天寧寺橋的LOFT小戶型，適合年輕人過渡使用。而位於北苑地區的旭輝奧都以及西大望路的CBD傳奇也都是交易熱點，同樣都是以小戶型為主。

　　優質地段小戶型最易脫手

　　2010年京城交易量最集中的50個商品房小區換手率TOP10

　　樓盤 銷售總套數 項目總套數 年內換手率 均價(元/平方米) 價格同比漲幅

　　世紀茶貿中心 333 2008 16.6% 19500 47.1%

　　智學院 200 1300 15.4% 21560 46.9%

　　榮豐2008 874 6000 14.6% 23500 44.3%

　　瑞都公園世家 184 1300 14.2% 17800 41.0%

　　興隆家園三期 240 1700 14.1% 26300 45.1%

　　九龍花園 313 2340 13.4% 27200 44.1%

　　玉海園 185 1400 13.2% 24500 42.3%

　　旭輝奧都 351 2682 13.1% 20800 40.5%

　　CBD傳奇 182 1500 12.1% 30820 42.2%

　　媒體村 239 2112 11.3% 25300 43.8%

　　説明

　　某商品房小區二手房換手率越高，意味著該小區的交易投資越活躍，人們因為這個小區的某些特質購買該小區的意願越高，屬於熱門項目；反之，小區的換手率越低，則表明少人關注，難以脫手。

　　換手率與成交活躍度的關係

　　成交低迷：換手率0%－2%

　　成交溫和：換手率2%－5%

　　相對活躍：換手率5%－10%

　　高度活躍：換手率10%以上

　　分析

　　住宅供應緊張 投資依然活躍

　　據了解，2010年樓市收緊貸款、嚴控二套房三套房、加息等政策的出臺，使得60-80平方米的小戶型成交佔比呈現出不斷上漲的趨勢，而總價低、位置好的房源成交活躍，在一定程度上也反映出目前市場上投資比例依然相對較高。

　　對此，中原地産三級市場研究總監張大偉分析認為，限貸政策使得很大一部分購房者從貸款交易逐漸向全款交易轉變，而成交的熱點小區不少為商用住宅，這也説明了投資客依然存在。

　　據了解，北京總共有上萬個小區，而二手房總成交量的一成都集中在50個熱點小區，這使得這些小區的二手房源面臨緊張局面。

　　同樣，北京的新房供應壓力也在逐漸增大。華遠地産總裁任志強表示，去年全國銷售面積超過10億平方米，竣工面積卻僅有7.6億平方米，兩者之間差距巨大，顯示出市場嚴重供不應求。

　　北京萬科總經理毛大慶表示，雖然2011年樓市調控力度依然不減，但房價還是會平穩上漲。主要原因就是北京外來人口不斷增多，加上戶籍人口，數量將近2000萬。而土地、房子作為一種資源，仍然相當稀缺。文/記者 張媛