房地産：2010年全國房地産市場數據簡評

　　光大證券馮欽遠

　　調控年地産銷售仍創新高，二次調控亦成為空調。

　　2010年是調控年，但兩次調控沒有區的明顯的效果，統計局的數據顯示，2010年全國商品住宅創出歷史新高。銷售額達到4.4萬億元，同比增長14.4%，商品住宅銷售面積達到9.3億平方米，同比增長8%，銷售均價為4850元/平方米，同比增長9.54%，完全符合我們預期。

　　就12月單月來看，929調控的效果已經了然。12月銷售增速超過1-11月整體，12月單月的商品住宅銷售面積1.9億平方米，同比增速達10.4%，1-11月僅為7.4%，微觀上多個城市出現了搶購潮，二次調控已成為了“空調”。

　　房地産開發投資保持高增長，12月單月拖後腿。

　　2010年，全國房地産開發投資48267億元，比上年增長33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長32.9%，佔房地産開發投資的比重為70.5%。12月當月，房地産開發投資5570億元，增長12.0%。12月當月有所下滑，增速為12.3%，1-11月房地産開發投資增速為36.5%，拉低了全年增速。

　　銀行貸款佔開發商資金來源比例在縮小，自籌資金比例大幅上升。

　　2010年，全國房地産開發資金來源為7.25萬億元，比上年增長26.9%，其中銀行貸款佔比有所縮小，從2009年的19.77%降至17.3%，而另一方面，企業自籌資金從31%增至36%，這反映出開發商取得開發貸的難度在加大，不得不考慮其他成本更高的融資方式，最直接的表現就是2010年房地産信託融資利率一路走高。

　　2011年展望：

　　2010年的兩次調控全都以失敗告終，房地産和土地市場又開始了新一輪上升期，目前由於春節因素樓市不會太火，但我們判斷春節過後市場成交將再度飆升，其最根本的原因是在長期供給偏緊的情況下，通脹和房價上漲預期仍然非常強，將促使需求加速釋放，帶來樓市的繁榮。

　　同時，我們判斷將會有較為嚴厲的政策出臺，時間的敏感窗口將會在3、4月份，並且這次政策的嚴厲程度將超出市場預期。

　　通脹、通脹預期、流動性充裕、供給不足、房價預期，政策已經沒有空間來拖延房價上漲的時間，2010年第二次調控時間效果僅維持了3周不到的時間，成交量就開始回升，這充分説明樓市對政策的信任度幾近消失，政策已經不能導致購房者觀望，樓市2011年不存在價穩量穩的情況，不是往上就是往下，如果不給市場一個更為明確的價格預期，政策極有可能成為助漲房價的推手，房價將很快飆升，加速趕頂，加之今年能夠預期到的加息等緊縮政策，泡沫迅速漲大，然後破滅，從政府角度來看，相比之下，我們認為在2011年保障房大力建設以及房地産開發投資超過20%的大背景下，政策將採取嚴厲的政策治理房價，而治理預期的關鍵則是真正讓房價下跌。

　　對於全年的商品住宅表現，我們維持年度策略報告的觀點，成交量下滑10%，房價也下跌10%，銷售額下降19%。對於房地産投資，我們構建了房地産投資預測模型(歷史誤差不超過5%)，根據模型的預測結果，我們認為2011年房地産投資增速在20-25%之間。