四房企排行出爐 保利擴張最快萬科效率最高

　　編者按：1月7日，中國房産信息集團聯合中國房地産測評中心重磅“出爐”的2010年中國房地産企業項目銷售金額與銷售面積排行榜中，萬科成了最大贏家，榮膺“雙料”冠軍之餘，也創下新的歷史記錄。保利地産獲2010年度房企銷售面積亞軍、銷售金額第四名；金地集團排名居中，均位列“兩榜”第13名；招商地産排名則最為靠後，分列上述“兩榜”的第18名、第26名。

　　公開資料顯示，2010年萬保金招共計實現銷售金額2109億元，簽約總面積為1905萬㎡。四大房企中，保利規模擴張速度最快，而萬科的運行效率最高。截至2010年3季度，保利地産總資産較年初增長了52.27%，而萬科的存貨佔流動資産比率最低，為68.59%，這與萬科一直強調的高週轉、快速開發的模式相符。

　　2010年房企銷售排行榜出爐 萬保招金“被調控”效果幾何？

　　四大房企萬科篇

　　作為中國房地産行業當之無愧的龍頭企業，萬科在2010年繼續著自己的老大地位。

　　根據中國房産信息集團聯合中國房地産測評中心共同發佈《2010年度中國房地産企業住宅銷售排行榜》顯示，2010年萬科再次蟬聯了住宅銷售收入與住宅銷售面積的雙料冠軍。其中住宅銷售收入1026億元，住宅銷售面積847萬平方米。而1026億元的銷售成績也創造了新的記錄，使得萬科成為國內第一家年銷售超過千億的房企。

　　而面對不斷深入的調控，及時調整開發佈局、産品結構和開發節奏，調低對利潤的追求，把調控可能帶來的業績影響降到最低無疑成為其銷售突破千億的保障。

　　這種順勢而為也體現在此前幾年。2007年，他們率先將開發重心轉向二三線城市，並以剛性需求者為主力客戶，順應政策要求大建特建“小戶型”，以滿足主力市場需求；2008年，當行業迎來首次調整時，萬科則迅速舉起降價大旗，搶先出貨。顯然，這種面對不同情況積極調整的策略使得萬科得以長期位居地産“一哥”的位置。

　　不過，銷售千億的背後，萬科也面臨著諸多的挑戰。首先是盈利能力方面，這家企業銷售爆髮式增長的行情並未很好地傳導至盈利端。與2004年的百億銷售額相比，6年之後的千億萬科，其銷售額增長了9倍；2004年凈利潤約為9億元，2010年前三季度為32.72億元，如果4季度不出現較大幅度的增長，萬科2010年全年的業績不會超過50億元，而這意味著其6年來的利潤增長還不到5倍。顯然，萬科的規模增長與其成本控制能力的增長並不匹配，直接影響了其盈利能力。

　　其次是資金的問題，如果僅僅從資産負債表分析，萬科的資金狀況確實不錯。截止三季度萬科的貨幣資金315億，佔總資産1879億的16.7%，而流動比率，即短期借款加一年內到期的長期借款僅158億，也就是僅萬科手中的現金就足夠支付其2倍的短期借款，資金狀況很是寬裕。

　　但從萬科的三季報現金流量表來看，其資金狀況似乎並沒有上述那麼理想。2010年1-9月其經營性現金流為負數12億，上年同期則是正數112億，而經營性現金流為負數，説明企業掙得少花得多；同時其前三季度銷售收入223億元，但經營性現金流入是598億，説明63%的現金流來自以前年度收入或預收款； 最後其2010年1-9月收到的其他與經營活動有關的現金55億，比去年同期的17億增加2.3倍。而有註冊會計師表示，收到的其他與經營活動有關的現金金額巨大，多為關聯方直接的現金往來，不少企業用這種方式掩蓋主營業務現金流的嚴重短缺。

　　而如果要預測未來萬科的資金狀況，還要看2010年的年報，進一步了解其存貨的可銷售狀態。如果現房佔比大，就説明存貨的變現能力強，相反的，如果新開工項目多，反而會進一步增加資金的需求量；截止三季度其預收賬款已經達到656億，超過1-9月份銷售收入433億，按照2010年的平均銷售額，等於是已經預收了未來17個月的收入，這個數字也驗證了萬科未來資金會更緊張。

　　同時，2010年1-9月萬科的投資收益2100萬，比去年同期的1.52億下降86%，營業外利潤僅2480萬，説明萬科的利潤幾乎全部來自於直營業務，也顯示了其利潤的健康性。

　　並且，今年以來，萬科還加速了在土地市場的投入，整個2010年共獲取106塊土地，尤其是12月份，僅一個月就拿下了21處土地，且大多數位於二、三線城市。由於房地産開發從拿地到銷售到交樓平均週期是2到3年，按此規律，萬科2010年實現千億業績便是2008年之前辛苦佈局、儲備土地的結果，而2010年全國範圍內的大量拿地，也將保障萬科今後幾年的銷售成績。

　　此外，萬科目前已經將學習目標從美國最大的住宅企業帕爾迪轉向了匯豐銀行，希望學習其“市場環境適應能力”，而萬科也確實在住宅市場遭遇連續調控後，將觸角伸向了商業地産的市場。此外針對重慶將試點房地産稅的消息，萬科已經對相關媒體表示，房産稅的開徵以及保障房大規模興建計劃的落實，會抑制投資性購房需求。而這也或許意味著在2011年，我們將更多的看到萬科出現在商業地産的領域。

　　(王 崢)

　　四大房企招商篇

　　作為“萬保金招”四家龍頭房企中規模最小的一家，招商地産2010年的表現可説是不溫不火，雖然全年銷售金額和銷售面積上仍排在這四家的末尾，但截止2010年三季度的凈利潤卻超過了金地集團，排到了第三的位置。

　　根據中國房産信息集團聯合中國房地産測評中心給出的數據顯示，招商地産2010年實現住宅銷售收入143億元，位列國內地産商第18位，全年銷售的住宅面積為102萬平方米，排在第25位。而2009年，招商地産的銷售收入和銷售面積分別為157億元和123萬平方米。

　　由於招商地産已經形成了深圳為核心，以珠三角、長三角和環渤海經濟帶為重點經營區域的市場格局，而2010年的調控主要針對的就是上述地區，導致招商地産2010年上述兩項數據均出現小幅下滑。

　　穩健式的發展是招商地産一貫的策略，所以其整體擴張的速度相比于萬科與保利頗為落後。尤其是2010年上半年，招商地産沒有拿下一塊新的土地儲備，直到7月份這種情況才得到改觀。不過，沒有獲取新的土地並不意味著招商地産可能出現土地儲備的不足的問題。整個2010年，招商地産總計花費69.58億元(按權益)，在佛山、上海、廈門、成都、南京等地購得土地十塊，新增權益建築面積約131萬平米，新增項目整體的樓面地價為5617.36元/平米。有券商就估計，目前招商地産自身擁有的權益未結算面積在800萬平米以上。

　　而招商地産大股東招商局的資源雄厚，是其獲取質優價廉資源的重要保障。招商地産作為招商局唯一的房地産運作平臺，資産僅佔集團的18%，房地産業務更快更好的發展是集團的要求。集團已確定在深圳再投資600億元，發展前海灣保稅港區、前海合作區綜合開發，海上世界綜合體、太子灣郵輪母港等項目，招商地産將在其中發揮重要作用。考慮到實際控制人招商局集團在漳州開發區，深圳前海、蛇口等地區擁有豐富的土地資源，以及作為國資委核定的16家以房地産為主業的央企之一，公司土地的儲備還是比較充足的。

　　此外，2010年11月11日，招商地産發佈公告稱，離開公司近3年的老將孟才重回公司任職副總，再掌拿地大權，而這也是短期內內招商地産新增的第二名高管。由於孟才任職招商地産副總的三年，亦是該司在土地儲備方面擴張力度最大的時候，所以也引發業界關於招商地産重拾快速擴張戰略的聯想。在孟才執掌拿地大權的2007年，招商地産便先後在深圳、廣州、蘇州、漳州等地取得多達447多萬平方米建築面積的土地儲備。而在孟才離開後的另一個樓市高峰期——2009年，招商地産總共只新增6幅不到200萬平方米的土地儲備。不過，公司在承認孟才的回歸的確是招商地産開發規模擴張所需的同時，也表示招商地産未來還是會延續穩健的發展策略。

　　雖然招商地産在這四大龍頭房企中處於“小老弟”的位置，但其“住宅開發+商業持有”的經營模式卻是今後一段時間內大型房企發展的主流，就連此前只做住宅項目的萬科，2010年也開始進軍商業地産。畢竟在房地産調控持續進行的情況，住宅市場留給房企的空間會越來越小，而商業地産則註定會迎來自己的“春天”。所以，擁有大量商業項目的招商地産很可能借機縮小與前三者的差距。(王 崢)