楊紅旭：第三輪樓市限購不可能還是啞彈

　　早報特約評論員 楊紅旭

　　步入新年以來，房地産調控政策又現新動向，一些二三線城市正在加入限購陣營，比如鄭州、太原、武漢、昆明、濟南等。據媒體透露，此事源於中央層面的指示：一位副部級官員在1月中旬的內部會議上明確表示將向地方官員施壓，“不限購，就約談”。

　　這事該從哪説起呢？還是房價惹的禍！去年的三波房地産調控，主要目標是抑制房價過快上漲，確實收到了一些效果，比如全國70個大中城市房價指數漲幅，已由去年4月的12.8%持續回落至12月的6.4%。然而，房價並未達到預期，尤其是第四季度部分城市房價再度較快上漲，引起了中央的擔憂。上個月，國務院總理溫家寶走進央廣中國之聲直播間坦言：“今年採取十條措施和五條措施，現在看落實得還不夠好，我在去年訪談當中曾經向廣大群眾承諾過，在我的任期內，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平，我還要為實現這個目標而努力，絕不會退縮。”

　　那麼，國家又該如何繼續抑制房價？其實可用的招數並不多了。去年4月的“國十條”和去年9月底的“國五條”，已經祭出了諸多行政干預手段，關鍵在督促地方落實。由此，在去年12月29日召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長姜偉新表示：“2011年我國將繼續堅定不移地加強房地産市場調控，進一步強化各項調控措施的貫徹落實，繼續抑制投資投機性購房，一些房價上漲壓力較大的熱點城市要繼續執行限購政策。另外，有關部門將重點對房價過高的地區進行監測，並適時對省市人民政府穩定房價工作進行考核，對政策落實不到位、工作不得力的，進行約談直至追究責任。”

　　顯而易見，除了房産稅等少數新政策之外，2011年的房地産調控主要是加強限購和問責。所以才有上述“不限購，就約談”的説法。限購是一種管制手段，在我國近二十年房地産調控史上從未使用過。對此國家亦小心謹慎，態度經歷了一個由松到緊的變化過程。

　　第一波，去年4月出臺的“國十條”中提出：要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房，地方人民政府可根據實際情況，採取臨時性措施，在一定時期內限定購房套數。這是一種商量的口氣。結果是，只有北京市響應中央號召實行限購，其他城市只作壁上觀。

　　第二波，去年9月底出臺的“國五條”中規定：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。這是一種命令的口吻。結果是，上海、深圳、杭州、廣州、廈門、福州、溫州、天津、寧波、海口、三亞、大連、南京、蘇州、蘭州等15個城市行動起來。除了蘭州外，15個城市皆為東部城市，且多為一線和高房價的二線城市。

　　第三波，新年以來，不僅原暫定政策期限為去年年底的幾個城市宣佈延期，而且鄭州、太原、武漢、昆明、濟南也已加盟，限購城市增至21個。按此邏輯，全國多數省會城市和其他房價偏高的二三線城市都將上榜，如青島、南寧、西安、重慶、成都、無錫、合肥、長沙、瀋陽、珠海、石家莊等，限購城市總數可能會在30個左右。

　　第三波限購可謂來勢洶洶。人們更想知道效果若何。去年5月北京一地限購，基本無效。去年9月底陸續有15個城市限購，應該説有一定效果，但樓市並未因此顯著降溫。有兩點值得注意：一是部分投資投機性資金流向未限購的城市，“擠出效應”明顯，比如由於“左鄰右舍”的廣州和深圳實行限購，東莞樓市就“因別人之禍得福”；二是大部分城市規定一個家庭還能新購一套房，這就意味著，需要一段時間，限購效果才會顯現。

　　如此推理，隨著全國30個左右城市加入限購陣營，跨區域投資的難度將越來越大，限購城市與非限購城市之間的“擠出效應”減弱。與此同時，隨著投資投機者手中的“房票”逐漸花掉，限購效果也將越來越明顯，預計今年下半年效果將會顯化。

　　(作者係房地産業人士)