公積金貸款省息 限制條框需注意

　　5年期以上商業銀行貸款利率為6.4%，同期限住房公積金貸款利率僅4.3%

　　證券時報記者 唐曜華

　　房價高企之下，省息的公積金貸款方式受到普遍關注。深圳已從去年12月開始運作住房公積金，並將於今年內推出公積金貸款業務。記者盤點幾大一線城市住房公積金業務發現，公積金貸款雖較商業貸款大幅省息，不過公積金對貸款額度、年限等均有限制，各地的公積金貸款制度也不完全相同。

　　50萬貸20年省息10.55萬

　　最近一次加息後，5年期以上商業貸款的利率為6.4%，而5年期以上住房公積金貸款的利率為4.3%。

　　以一筆本金50萬、貸款年限為20年、還款方式為等額本金法的貸款為例，選擇商業貸款的利息總和為32.13萬元，而公積金貸款利息總額為21.58萬元，可節省利息10.55萬元，節省比例達32.83%。

　　各地貸款

　　額度上限及計算不同

　　各地公積金貸款額度的上限略有差異。廣州規定個人最高額度為50萬元，申請人為兩個或兩個以上的最高額度為80萬元。上海則規定購買首套自住房每戶家庭住房公積金最高貸款限額為60萬元，購買改善性第二套住房最高貸款限額為40萬元；北京則規定住房公積金貸款單筆最高額度為80萬元。

　　在各地規定的上限範圍內，個人或家庭實際可申請到的公積金貸款額度則依據實際情況而定，影響貸款額度的因素包括每月公積金繳存額、賬戶餘額等，各地的計算公式也存在差異。

　　以廣州為例，廣州規定公積金貸款額度的計算公式為：公積金賬戶當前餘額+當前月繳存額2當前至法定離退休年齡總月數。

　　北京規定，家庭月收入扣除至少400元的生活費後所剩餘額，再除以申請貸款年限的每萬元貸款月均還款額的所得即為最高可貸款額度。同時考慮單筆貸款最高額度、最高可貸款額度、最低首付款、信用等級和抵押物評估價值。

　　上海公積金中心的客服人員表示，計算公積金貸款額度的公式較多，最終額度取最低值。影響貸款額度的因素有，公積金賬戶餘額（至少應超過7500元）、每月繳存額度（越高則貸款額度越高）等，一手房貸款額度高於二手房貸款額度。

　　相比公積金貸款的諸多限制，商業貸款的額度計算則較簡單，只以抵押房産的評估值或成交價格來計算貸款成數，通常可以貸更多。

　　貸款年限要求多

　　公積金貸款的年限限制比商業貸款要多，比如上海要求二手房房齡超過5年最多只能貸15年，房齡5年以內的二手房以及一手房最多才可貸30年。廣州則統一規定二手房貸款年限不能超過20年。 而商業貸款對有一定房齡的二手房的貸款年限的規定則相對寬鬆。雖然各家銀行規定各不一樣，但房齡超過5年甚至10年的二手房，通常貸款年限可輕鬆超過15年甚至超過20年。

　　提取規定不一

　　若公積金賬戶累計了一定餘額還可以用於衝抵商業貸款的月供或者用於公積金貸款提前還貸。上海公積金賬戶的餘額可以設定按月抵衝商業貸款的月供；也可以設定年衝的方式，每年自動將公積金賬戶的餘額用於提前償還部分或全部公積金貸款。可設定年衝的時間為每年的4月或9月。

　　不過，並不是所有地區都可以每月劃扣公積金賬戶的餘額用於衝抵月供，廣州規定只能每半年提取一次。北京規定提取的週期可以選擇一月、一季、半年、一年。

　　對於提取公積金用於租房，上海規定租住廉租房、經濟適用房的職工可提取公積金用於繳納房租，但若通過市場方式租賃房屋，則需滿足“月房屋租賃費用超出家庭月工資收入20%”的條件才能提取，並且每月最多提取額不超過1000元。

　　商業貸款沒有繳存要求，因此也沒有提取的規定。但一些商業銀行的存抵貸等業務有異曲同工之妙，存得越多，貸款利息可越少。

　　鏈結

　　公積金貸款條件：1.按時足額繳納住房公積金，大多要求連續正常繳存公積金至少6個月，部分地區要求非當地常住戶口需連續繳存至少12個月；2.有城鎮常住戶口；3.有穩定收入來源，有償還貸款本息的能力。