完善分配製度讓收入增速趕上房價

　　哈爾濱商業大學金融學院 金融工程研究所所長 田立

　　從金融學理論的角度看，房地産的資産屬性遠大於商品屬性，而決定資産價格的力量從來就不是什麼供求原理。因此，抑制房價的政策措施也就不應從供求著手加以制定，而應從資産價格的形成機理中尋找答案。幾年前，有專家曾經把房地産比作一個經濟體價值的看漲期權，我認為是一個很準確的複製方式。正如現代期權定價理論所描述的，一項看漲期權的價值除了取決於無風險利率、隱含波動率和執行價格等因素外，還會受到標的資産是否分紅的影響。通俗地講就是，同樣是一隻股票的看漲期權，不分紅的股票看漲期權的價格比分紅的股票同類期權要高。

　　順著這樣的邏輯展開，我們發現，當前的房價居高不下與其標的物不分紅有一定的關係，如果能讓其分紅，則這項權利的價值自然會有所下降。鋻於此，包括周洛華和我在內的一些人呼籲徵收房産稅，以達到“強迫”房地産分紅的目的，並以此來抑制房價。因此，當部分地方政府開始準備推出房産稅試點時，我們認為，這是在正確的道路上邁出的可喜一步。

　　但事情並不那麼簡單，重新回到資産定價的邏輯中，有一個問題是我們不能回避的，那就是，徵收房産稅只能是抑制房價上漲過快，並不意味著房價一定就此出現拐點，因為決定這項期權價格的因素絕不是分紅這一個。分紅的意義實際上是相對於不分紅而言的，影響期權價值的因素還有很多，比如標的資産自身價值就是一個不容回避的因素。

　　前面説過，房地産可以視為一個經濟體的價值的看漲期權，因此，其標的物——經濟體價值——就成了決定這項權利的最主要力量，經濟越發達，這個地區房地産升值的預期就越高，投資者的投資熱情也越高，由投資熱情推動的房價也就越高，這幾乎是必然的邏輯。因此，一個我們實在不願説出的事實是，高房價的背後實質上是經濟發展的高預期決定的，在我們無法證明經濟預期是不合理的情況下，我們也無法證明高房價是不科學的（儘管從感情上講是不合理的）。

　　現在的問題是，這是否意味著我們應該放棄良好的經濟發展，轉而用“壞”的經濟來打壓房價呢？當然不能。於是這裡面就出現了一對矛盾：欣欣向榮的經濟發展形勢與居高不下的房價之間的矛盾。是什麼製造了這對矛盾，又有什麼辦法可以解決這對矛盾呢？恐怕我們就不得不把關注的目光轉向分配製度了。

　　我們首先關注的第一項分配製度就是最簡單的勞動收入問題，長期以來，宏觀經濟飛速發展，經濟體量、經濟價值快速增長，但實際分配到勞動者手中的財富的增長速度並不能與宏觀經濟增長速度相匹配，這也就造成了“房價跟著經濟漲，而收入卻跟不上經濟增速（當然也就跟不上房價增速）”的現象。因此，如何通過合理健康的渠道增加勞動者的財富收入也許才是解決讓普通居民圓住房夢的最根本手段之一。

　　我們關注的第二項分配製度就是再分配的問題。完善收入分配難以一蹴而就，從再分配領域著手就成了重要的補充手段，落實到具體工作中就是廉租房問題。從房産定價的角度講，廉租房與普通房地産具有同樣的價值（都是經濟體價值的看漲期權），因此，廉租房的真正意義就在於政府相當於把財富以更加公平的方式重新分配給公眾，從而可以緩解經濟發展與房價上漲之間的矛盾，緩解高房價對民生的壓力。因此，在分配製度完善上下工夫，是解決高房價帶來的一系列社會問題的真正出路。