北京地王樓盤刺激二手房價看漲

　　隨著廣渠路15號地、大望京1號地、工體14號地等著名“地王”即將開盤入市，這些“地王”周邊區域的二手房市場出現了微妙變化。記者採訪了解到，這些區域業主看漲新地王入市的房價，出現掛牌量減少，價格小幅上調的狀況，儘管政府已經對土地出讓方式做出了調整，但是“後地王”時代的“抬價”效應依然在影響樓市。業界也認為，隨著調控的深化，土地出讓制度的改革，“地王”效應的影響力將逐步減弱。

　　價位較低房源追漲明顯

　　近日，2009年北京土地總價、單價“雙料地王”的廣渠路15號地，在拍地一年半、經歷改規劃等風波後傳出即將面市的消息，周邊的二手房市場隨之出現反應，業主心態明顯看漲。

　　該地塊當年的成交價格達40.6億元，規劃建築面積約為28萬平米，其樓面地價達14464元/平米。如果除去3萬平米左右的公共建築面積，可售面積折算出的樓面地價達16240元/平米。據了解，該項目定名為“金茂府”，預計4月開盤，單價預計在4.5萬元/平米以上，單套起價千萬元。

　　據北京中原分行工作人員了解，金茂府作為高品質樓盤，對周邊項目的價格起到了提升的作用，尤其是對價位相對偏低的二手房小區，“地王”提價效果更明顯，如百環家園，是周邊僅有的單價低於3萬/平米的小區，儘管目前報價已從25000元/平米以下上升到27000元/平米，但是有部分業主認為單價漲到三萬沒有太大問題。

　　在廣渠路15號地周邊，和金茂府鄰近的知名樓盤有：首城國際、富力城、樂城公館、首府別墅等，受房價整體上揚的趨勢和CBD東擴的影響，朝陽區東三、四環房價一路攀升，儘管政策足夠嚴格，但這類樓盤房源的價格不僅沒有下降跡象，反而穩定小幅上漲，金茂府的入市讓業主看漲心態更加堅定。

　　高樓面價推漲預期

　　廣渠路15號地周邊二手房市場的變化只是一個縮影，今年預計開盤入市的另幾個“地王”項目，周邊區域也有著類似現象。據麥田房産公司的調查，目前大望京1號地、工體14號地等多個地王周邊的掛牌房源數量減少，報價提升，“除非業主急需資金週轉或價格足夠高，否則基本沒有閒置房源在市面上，現在的價格賣上三萬比較難，但是業主們普遍認為春節後房價會再漲一些，售價超過3萬元單價的小區業主們都覺得，等到地王入市，賣到單價四萬應該問題不大”，麥田房産的一位區域負責人説。

　　北京中原研究部指出，地王拍出後，由於樓面價較高，會對周邊的房産市場帶來較大的影響，開發商、業主、客戶對未來房價上漲的預期都會比較明顯。在二手房方面，地王拍出後，業主和部分購房者對未來房價上漲的預期變得更加堅定，部分周邊區域在短期內即會帶來房價得迅速上漲，業主也會調整掛牌價格，尤其是一些二手房市場成交價和地王樓面價差距較大區域，業主報價會出現迅速上調，從而帶動周邊二手房成交價格的上漲。這種狀況目前沒有明顯改變。

　　■ 展望

　　未來“地王”效應或減弱

　　房價與地價的交替上漲，是樓市持續上揚的主要動力。中央連續推出多項調控政策，但房價仍剎不住車，其中，地價起到了重要的影響。“國家對穩定房地産市場的決心之堅，力度之強，讓我們可以想到政策勢必會對地王採取相應的措施。不過，在政策出現調整時，由於地王效應帶來的房價虛高的項目，會出現成交價格的小幅下調。而一些優勢比較明顯的區域，即使在政策出現調整時，仍有支撐因素存在，因此，價格變動幅度不會很大。”中原地産三級市場部副總經理宮萍説。

　　宮萍同時指出，2010年為了控制房價上漲，嚴控“地王”的出現，土地市場也出臺了一系列政策，如，土地出讓實行綜合評分制度，而不再採用價高者得的出讓方式，從而有效抑制地王産生；加快土地出讓速度，儘快形成住房的有效供應等，今後市場的“地王”效應會逐漸減弱。

　　專題采寫/本報記者 張家齊