葉檀：統計局説房價調控見成效真的嗎

　　每經評論員 葉檀

　　筆者認為房地産黃金時代過去，白銀時代到來。出於中國經濟轉型與人民幣國際化兩大原因，政府不可能放任房地産泡沫無止境膨脹，將維持高壓態勢。國家統計局送來及時雨，發表署名文章稱房價調控初見成效。如果屬實，理應額手稱慶，但仔細分析，卻發現是空心湯糰。

　　首先，目前統計局採納的數據仍由開發商上報，筆者從來不相信深陷利益中人能夠得出客觀的數據。有資深統計專家吿知，即便數據不真實，各年的同比等曲線不應該有太大出入。但筆者連這一點也不信，原因很簡單，我如果是開發商，會編得讓數據看似真實，房價略有上升，甚至把小數點後面的數字都給你標出來。但做得再真，原始數據也還是假的，同比曲線必然是假的。因此，不可能出現假假得真的結果。

　　國家統計局局長馬建堂在2010年年末再度表示，房地産價格統計將改革，從2011年起，新建住宅的數據將充分利用房地産管理部門的網簽數據，二手住宅銷售價格調查為非全面調查，採用重點調查與典型調查相結合的方法，依據房屋仲介公司上報、房地産管理部門提供與調查員實地採價相結合的方式收集基礎數據。如果成真，2011年的房地産數據不會再鬧荒唐的笑話。

　　其次，統計局的數據以同比與環比作為證據。從去年4月下旬開始，調控效果初顯；5月份房屋銷售價格同比漲幅開始回落，比上月回落了0.4個百分點，此後同比漲幅連續7個月回落；12月份同比漲幅為6.4%，比漲幅最高的4月份回落了6.4個百分點。從這一情況看，房地産市場投機性需求得到了一定程度的抑制，房地産市場調控取得了一定的效果。新建商品住宅銷售價格同比漲幅變動更為明顯：去年4月份，新建商品住宅價格同比漲幅為17.3%；從5月份開始漲幅逐月回落；12月份漲幅比4月份回落了8.8個百分點。

　　我們來看看一線城市與其他城市的新建商品房價格。2010年，一線城市全年房價大漲，京、滬、穗、深四大城市新建商品住宅銷售面積和銷售套數同比均有所減少，北京全年成交量為1200萬平方米，上海為937萬平方米，廣州為896萬平方米，深圳為309萬平方米，但房價出現整體大幅上升。

　　從去年全年均價看，北京新建商品住宅均價已達到20328元/平方米，同比大漲42%，漲幅居四大一線城市之首；上海全年均價達22261元/平方米，堪稱全國房價最高的城市，全年均價同比漲幅為40%；廣州均價也突破萬元大關，達到11579元/平方米，同比上漲23%；深圳市的最新統計數據則顯示，去年新房年度成交均價首次突破兩萬元大關，達到每平方米20163元，同比上漲33.2％。

　　成交量下降而房價上升，説明泡沫在增大。當然，統計局可以説新房涵蓋範圍不廣，但新房上漲如此之高，很難想像二手房、商業地産等會在谷底徘徊。請不要告訴我是經濟適用房等保障性住房抑制了房價，大家關心的是市場，從來沒有把官員大批入住的經濟適用房當衡量標準。

　　二三線城市的房地産自2009年就迎來上漲高峰，不必提社科院的房地産泡沫指數中二三線城市佔據大半壁江山，就筆者親眼所見，兩年前房價尚在低位的二三線城市，這兩年均出現了上漲，並且伴隨著産業轉移、人員回流、軌道交通建設和城市化有繼續上漲的趨勢。有時候，我們不信數據，信常識，信親眼所見。

　　第三，統計局的環比數據更加喜人，如果同比增速如此之大，環比的平穩實在讓人吃驚，去年後8個月月環比平均上漲幅度僅為0.18%。筆者對環比數同樣存疑，如果全年環比平均上升0.15%左右，全年幾乎等於沒漲，那我們可以自豪地宣佈調控已經成功。

　　可以肯定的是，觀望心態確實在加重，這是調控的成果之一，影響到了投資者預期。去年全年房地産週期縮短、價格震蕩，目前房價博弈激烈，有的地區二手房交易價格高而摘牌者少，能夠證明的也有媒體曝光北京仲介影子公司增加、網簽退房率增加。但調控十分困難，面臨重重挑戰，成果到此為止，投資者正在計算新的成本與政策風險。

　　衝著2010年的房地産市場，我們無論如何也不能説出調控已見成效。幸虧這次統計局網站的署名文章留有餘地，只表示 “國家宏觀調控初見成效，2011年房價調控仍然任重道遠”。