不差錢的房地産如何調控

　　如一

　　2011年，房地産註定仍將是政策最為關注的重點調控領域之一，全國70個城市房價連漲4個月，引發業內外對第三輪調控啟動的猜想，呼之欲出的房産稅無疑是針對持續旺盛的購房需求而設，而19日國務院會議強調堅定不移地搞好房地産調控，則給後續政策的出臺預留了空間。特別是會議提出的綜合運用多種貨幣政策工具，保持合理的社會融資規模和節奏，雖然並非特指房地産而言，但融資環境的收緊應該使開發商自籌資金不再像去年那麼容易。

　　房地産調控已堅持了半年多，房價不跌反漲，令很多人對調控作用産生懷疑。其實，看看國家統計局最近公佈的2010年全國房地産市場運行情況數據，就不難明白開發商不肯降價的“底氣”何在。2010年全國房地産開發投資48267億元，房地産開發企業本年資金來源72494億元，就是説今年房地産商手中掌握的現金總量約達24227億元。顯然，開發商“糧草”充足，又怎麼可能主動降價出售房子呢？實際上，面對所謂史上最嚴厲的政策調控，房地産市場捂地捂盤坐等漲價的企業不在少數，人為加劇市場供需矛盾。如果不從資金來源方面對房地産開發企業進一步加強監控，並在必要時採取對策加以調節，即使調控再持續下去，也難説能取得多少實質性成果。

　　多次提高存款準備金率外帶加息，今年的貨幣政策明顯是在收縮信貸規模，這必將令房地産企業融資感到更加困難。不過，如今房企資金來源絕非銀行信貸一條路，而是八仙過海，各顯神通，資本市場、債券市場、利用外資以及信託、私募、小額貸款等都已成為房企融資渠道。統計顯示，去年來自自籌渠道的房地産開發資金增長48.8%，這一增速較2009年增加了31.9個百分點。尤其不可忽視的是去年房企利用外資達796億元，增長66%。鉅額資金涌向房地産市場，卻不受貨幣政策直接監管，嚴重干擾著房地産調控政策的深入貫徹落實。同時，房企資金狀況也給今年房地産調控提出一個新課題，即如何通過更加有效的政策工具，使房地産行業“保持合理的社會融資規模和節奏”。

　　如果説去年房地産調控重點在於打擊過度投機炒房，今年“不差錢”的樓市對調控來説則是一個不小的考驗。因為有跡象顯示，新年伊始新增貸款已出現了信貸突擊現象，控制全年信貸目標任務十分艱巨。在流動性仍顯寬鬆的大環境下，儘管有調控政策的種種限制，房地産行業的暴利依然會吸引包括海外投資在內的各路資金爭相進入，要實現對房地産行業融資的有效管理將會面臨不少難題。但是，在限購、限貸等調控措施收效並不理想的情況下，對房地産的調控必然要轉向對融資方面的監管。