萬科：567億！拿地金額排名第一

　　激進派代表之

　　萬科：567億！拿地金額排名第一

　　黃樹輝

　　銷售額突破千億的萬科（000002.SZ）在2010年的拿地策略較2009年的中庸顯得有些激進。在新增土地儲備較2009年增長68%的同時，拿地金額較2009年增長122.7%，幾乎相當於公司當年銷售額的一半。

　　在剛過去的12月，萬科的拿地勢頭更為激進。在年銷售額快速增長的同時，萬科全年新增土地儲備與其基本保持同步增幅，增持土地儲備面積總量在國內各地産商中位居第二。

　　萬科向《第一財經日報》提供的數據顯示，去年萬科新增項目數量為90個，分佈在珠三角、長三角、環渤海、中西部四大區域的40個城市，新增土地權益建築面積共約2100萬平方米，平均樓面地價約為每平方米2700元。

　　在2009年，萬科全年新增土地儲備1244萬平方米，全年新增項目的土地款為254.6億，平均樓面地價為每平方米2047元。2010年萬科所拿地塊的平均樓面地價較2009年漲幅接近32%。

　　如果對比公司的年銷售額和體量而言，萬科在2010年的買地相對數量增長並沒有明顯加速。萬科去年全年新增土地同比增幅為68.85%，銷售額同比增長為70.5%。但比起銷售面積同比增長35.3%而言，萬科新增土地增幅並不保守。

　　值得關注的是，以萬科提供的數據推算，萬科在2010年拿地合計支付地價款約567億元，在國內各地産商中排名第一。其中，拿地總金額較2009年同比增長約123%，平均樓面地價同比增長31.9%。

　　拿地金額和平均樓面地價增長，在很大程度上歸因于去年土地價格的整體上漲和萬科在一線城市拿地數量有所增加。按照該公司新買地量適當高於開工量和銷售量的一貫思路，萬科在2010年土地市場上的表現，僅僅是完成了計劃內的任務。數據推算可以發現，萬科去年拿地成本相當於其住宅銷售均價每平方米12049元的22%，全年土地款相當於銷售金額1081.6億元的53%左右，該比率在開發商中位居中等。

　　萬科一直都宣稱並不擔心被同行超越。而作為萬科拿地的另一種方式則一直被業界所忽略，即收購擴張。公告資料顯示，萬科2010年以來的收購力度明顯在加大，前後涉及大大小小的收購約20宗，但涉及土地數量並未披露。

　　萬科向本報表示，公司獲取項目資源是為了滿足開發和增長的需要，並不追求過多的土地儲備，一般認為約兩到三年開發量是比較合理的水平。而在2011年，萬科將繼續堅持謹慎投資的原則，公司在對項目進行評估時，會將內部收益率作為一項核心的指標，並在此基礎上，綜合考慮收益空間、資金佔用以及項目的開發風險等因素，做到兼顧效益和風險，切實提高投資的質量。

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